Недвижимость Турции под гражданство: полный гид

Какой объект проходит по программе, а какой не проходит

Требование к объекту сформулировано не «квартира или дом», а через статус записи в кадастре. Объект должен быть выделен в реестре как самостоятельная единица в порядке Закона о кондоминиуме № 634 — это kat mülkiyeti или kat irtifakı, — либо быть зарегистрирован как участок вида arsa, на котором установлено наличие капитального строения, отвечающего законодательству и имеющего разрешение на ввод в эксплуатацию✓.

Из этой формулировки следуют все практические выводы, и их стоит разложить.

• Квартира, вилла, офис, магазин с оформленным тапу проходят — программа не различает жильё и коммерцию, она различает статус записи.
• Строящийся объект проходит, если право уже зарегистрировано: право на этаж (kat irtifakı) названо в требовании прямо. Договор бронирования и предварительный договор без записи в кадастре не проходят — покупать по ним под программу означает надеяться на срок сдачи.
• Незастроенные участки, для которых установлена обязанность представить проект в течение двух лет, и земли сельскохозяйственного назначения✓ для целей гражданства приобретать нельзя. Это тот случай, где русскоязычные статьи чаще всего ошибаются, пересказывая общее правило покупки земли иностранцем как правило программы.
• Объект без разрешения на ввод — отдельный риск. Для участка со строением наличие разрешения проверяется прямо; для квартиры в доме без искана проблемы приходят позже — при подключении коммуникаций и при перепродаже.

Вторая половина требования — денежная, и она разобрана отдельно: $400 000✓ должны по отдельности достигать цена в тапу и сумма переводов, а подтверждает это справка TTB по оценке✓. Что именно засчитывается в порог, по какому курсу считают и можно ли набрать сумму несколькими объектами — на странице про порог программы.

Что иностранцу нельзя купить и где нельзя оформить ВНЖ

Ограничений три уровня, и их постоянно смешивают в одну кучу, хотя работают они по-разному.

Общие лимиты Закона о кадастре

Приобретение недвижимости иностранным физическим лицом ограничено по площади: не более тридцати гектаров на человека по стране в целом, а суммарно у всех иностранных физических лиц — не более десяти процентов площади земель района, находящихся в частной собственности✓. Для квартиры эти лимиты неощутимы; они начинают значить что-то при покупке участков и в районах, где иностранцы уже выбрали свою долю.

Военные и запретные зоны

Сделка в военной или стратегической зоне для иностранца невозможна независимо от типа объекта. Проверку делает управление кадастра при регистрации, запрос подаётся до сделки. Точный порядок и сроки этой проверки по первоисточнику не сверены и здесь не описаны — практический вывод от этого не меняется: запрос стоит подать до задатка, а не после.

Закрытые для регистрации кварталы

Это ограничение не про покупку, а про прописку, и путаница вокруг него стоила людям всего дела. Управление по вопросам миграции закрывало кварталы для регистрации✓, когда число иностранцев в них превышало 20% от числа граждан Турции✓. Купить объект в таком квартале было можно, оформить по его адресу вид на жительство — нет. С июня 2026 года практикующие юристы сообщают, что ограничение на практике не применяется; официального объявления об этом нет.

Актуальный разбор с порядком проверки адреса — на странице закрытых районов. Официально ограничение не отменено, поэтому надёжный способ — проверять конкретный адрес в управлении миграции перед сделкой.

Три документа, вокруг которых вращается сделка

Турецкая сделка держится на трёх бумагах. Одна переносит право, вторая говорит, что зданием можно пользоваться, третья определяет, засчитают ли вам инвестицию. Отсутствие любой из них ломает разное, и полезно понимать, что именно.

Тапу — свидетельство о праве собственности

Право переносит запись в кадастре, а не договор и не расписка о задатке. В тапу видно, кто собственник, какова доля, какой вид права, какая сумма зарегистрирована и какие отметки стоят на объекте — залог, арест, ипотека. Для программы это ещё и место, где появится отметка о запрете продажи на три года✓. Построчный разбор, виды права и порядок проверки до задатка — на странице про тапу.

Искан — разрешение на ввод в эксплуатацию

Yapı kullanma izin belgesi выдаёт муниципалитет, когда здание построено по утверждённому проекту и пригодно к использованию. Для программы этот документ важен напрямую: у объекта, зарегистрированного как участок со строением, наличие разрешения на ввод проверяется как условие✓. Для квартиры в жилом комплексе отсутствие искана формально не всегда блокирует сделку, но означает, что дом не введён в эксплуатацию: постоянные подключения коммуникаций, оформление счётчиков и последующая продажа упираются в этот же документ. Отдельная страница про искан пока не написана — до неё статус здания стоит проверять вместе с юристом по выписке из муниципалитета.

Отчёт лицензированного оценщика SPK

Третий документ определяет, засчитают ли инвестицию. Цена в тапу и сумма переводов должны каждая достигать порога, а подтверждает это справка TTB на основе оценки✓. Отчёт стоит около $450✓, TTB действует шесть месяцев✓ и загружается в систему кадастра напрямую. Разрыв с ценой продавца — 10–20%✓ по нашей выборке отчётов, и это главная причина, по которой дела не проходят. Подробно — на странице кадастровой и оценочной стоимости.

Есть и четвёртый документ, но он не про объект, а про деньги: оплата проходит через банк с продажей валюты Центральному банку✓, подтверждением служит справка DAB. Без неё инвестиция не подтверждается, как бы аккуратно ни были оформлены первые три.

Что появляется в тапу после сделки и как выйти из инвестиции

Инвестиционная покупка отличается от обычной ровно одной строкой в реестре. Объект, приобретённый по программе, нельзя продать в течение трёх лет, и соответствующая отметка вносится в тапу✓. Отсчёт идёт от даты регистрации сделки, отметка снимается по заявлению в управление кадастра после истечения срока.

Что этот срок означает на практике — четыре следствия.

• Гражданство от объекта не зависит. Оно предоставлено решением президента и остаётся после продажи. Продажа раньше срока не отбирает паспорт — она просто невозможна, пока стоит отметка.
• Сдавать в аренду можно. Запрет касается отчуждения, а не пользования. Доходность объекта — вопрос рынка, и собственной статистики по ней нет, поэтому цифр здесь тоже.
• Налог при выходе считается по документам. Прибыль от продажи раньше пяти лет✓ владения облагается подоходным налогом; после этого срока прирост капитала у физического лица не облагается. Обратите внимание на разрыв: запрет на продажу кончается через три года✓, а налоговая граница проходит позже.
• Занижение суммы в тапу бьёт именно на выходе. Прибыль считается как разница между ценой продажи и ценой покупки по документам. Объект, оформленный по заниженной стоимости, даёт налогооблагаемую прибыль почти во всю цену продажи.

Про ликвидность честно: срок продажи турецкой квартиры измеряется месяцами, а не неделями, и собственной статистики по нему нет — поэтому цифры здесь тоже. Определяет её не программа, а местный спрос: объект в районе, где живут турецкие семьи, продаётся сам; квартира в комплексе, наполовину купленном под гражданство, ждёт покупателя из той же программы.

Какие налоги и сборы платит покупатель и собственник

Налоговая сторона делится на две группы: разовые платежи вокруг сделки и постоянные платежи владения. Смешивать их не стоит — порядок величин у них разный.

При покупке

Главный платёж — налог на переход права (tapu harcı): 4% от заявленной при регистрации стоимости, по закону по 2% с продавца и с покупателя✓. В сделках с иностранцами продавец почти всегда перекладывает свою половину, поэтому в смету закладывают полную ставку. База — заявленная стоимость, которая не может быть ниже кадастровой✓. К этому добавляются сборы кадастра, оборотный фонд, стоимость отчёта об оценке, присяжный перевод и нотариус. Постатейно всё это посчитано на странице полной сметы и в калькуляторе.

Про НДС. Для первой продажи новостройки иностранцу, оплаченной валютой из-за рубежа, турецкое законодательство предусматривает освобождение с условиями по сроку владения. Этот механизм по первоисточнику не сверен, поэтому ни ставки, ни условий здесь нет: застройщик, обещающий «покупку без НДС», обязан показать основание, а не слайд презентации.

При владении

Ежегодный налог на недвижимость (emlak vergisi) — 0,1% от кадастровой стоимости в обычных муниципалитетах и 0,2% в мегаполисах✓, двумя равными частями в год. Он считается от кадастровой стоимости, а не от цены покупки✓, и потому несопоставим с разовым налогом на переход права. Сверх налога — взносы в управляющую компанию комплекса, коммунальные платежи и обязательная страховка от землетрясения DASK; их величины не сверены, и цифр здесь нет.

Отдельная тема — налоговое резидентство: владение недвижимостью само по себе резидентом не делает, а вот проживание — может. Порог и последствия разобраны на странице налогового резидентства, общая картина по налогам — в разделе налогов Турции.

На что смотреть до задатка

Полный разбор схем обмана — отдельная тема, и она в работе. Здесь — короткий список проверок, каждая из которых делается до передачи денег и каждая уже спасала чью-то сделку.

1. Выписка по объекту. Собственник, доля, вид права, обременения: залог, ипотека, арест, судебные отметки. Любая отметка блокирует регистрацию.
2. Отчёт об оценке до задатка. $450✓ против невозвратного задатка по пороговой сделке — сравнение, которое не оставляет выбора. Продавец, торопящий с задатком и не готовый подождать отчёт, сообщает о своём объекте больше любой презентации.
3. История объекта в программе. Если объект уже проводили через гражданство, повторно он не годится. Продавец об этом не расскажет — видно по тапу.
4. Связанность сторон. Сделки с супругом, с несовершеннолетними детьми и с компанией, где вы участник, программу не проходят.
5. Адрес и квартал. Закрытый для регистрации квартал✓ покупке не мешал, а ВНЖ мешал; с июня 2026 года, по сообщениям юристов, ограничение на практике не применяется, но официально не отменено — статус адреса уточняют в управлении миграции.
6. Сумма в тапу равна отчёту. Занижение ради экономии на налоге 4%✓ означает, что для программы объект столько и стоит. Это единственная ошибка маршрута, которая не лечится ничем.
7. Путь денег. Перевод через банк с продажей валюты Центральному банку✓ и справкой DAB. Оплата наличными или из турецких источников инвестицию не подтверждает.

Что делать, если что-то уже пошло не так, — в разборе отказов и их причин. Терминология сделки — в словаре: тапу, искан, DAB, emlak vergi değeri.

Куда идти дальше по разделу

Раздел собирается по мере того, как каждая тема сверяется по первоисточникам. Ниже — то, что уже написано, сгруппированное по стадии сделки. Страницы, которых в списке нет, ещё не написаны, и ссылок на них здесь тоже нет: битая ссылка из текста хуже её отсутствия. Всё, что на портале уже есть, собрано на карте сайта.

Пока выбираете объект

• Порог программы — что засчитывается, по какому курсу считают, можно ли набрать несколькими объектами.
• Кадастровая и оценочная стоимость — три цены одного объекта и почему сравнивают третью.
• Каталог объектов — цена продавца и оценка рядом, с запасом до порога.

Когда дошло до документов

• Тапу — как читать построчно, какие отметки делают объект непокупаемым, как проверить онлайн.
• Гражданство за недвижимость — весь маршрут целиком, от требований к объекту до сертификата соответствия.
• Документы — что собирают на заявителя и на семью.

Деньги, налоги и жизнь после сделки

• Полная смета и калькулятор — расходы по статьям и что из них не возвращается.
• Налоги в Турции и налоговое резидентство — чем оборачивается владение и чем — проживание.
• ВНЖ за недвижимость — маршрут для тех, кому до порога гражданства не хватает.