Гражданство Турции за недвижимость от $400 000

Автор: Редакция BosforPass

Опубликовано 14 июля 2026Текст обновлён 17 октября 2026Цифры сверены 27 июля 2026плановая сверка с 25 сентября 2026 в работе

Короткий ответ

Для гражданства Турции нужна недвижимость от $400 000: цена в тапу и сумма переводов должны каждая достигать порога, что подтверждает справка TTB по оценке. Оценка обычно на 10–20% ниже рыночной, поэтому реальный бюджет покупки — около $455 000(оценка). Объект держат 3 года с отметкой в тапу. Налог 4%, оценка, страховка DASK и сборы кадастра добавляют к цене объекта ≈ $17 200(оценка).

$400 000

Порог для цены и переводов

Цена выше порога не гарантирует прохождения: оценка в TTB может выйти ниже

10–20%

Разрыв оценки и цены

Главная причина, по которой дела не проходят

≈ $17 200(оценка)

Расходы на саму сделку

Налог, оценка, DASK и сборы кадастра — сверх цены объекта

3 года

Запрет на продажу

Отметка в тапу, отсчёт от даты регистрации сделки

Цифры на странице двух видов, и они отличаются на вид. Подчёркнутые сплошной линией ведут в реестр источников: там видно, из какого документа взята цифра, кто и когда её сверял и когда следующая пересверка. Подчёркнутые пунктиром и помеченные словом «оценка» в реестре не лежат: это строки модельного расчёта, отдельного первоисточника у них нет. Все они собраны с обоснованиями в блоке «На чём основаны оценки» внизу страницы.

Недвижимость — маршрут с самым низким порогом входа: $400 000 против $500 000 на финансовых опциях, и актив при этом остаётся осязаемым и может приносить аренду. Он же самый ошибкоёмкий. Почти все сорванные дела на этом маршруте упираются в одну развилку — разницу между ценой, которую называет продавец, и стоимостью, которую напишет оценщик.

Ниже — что именно подходит под программу, как устроена оценка SPK, чем занижение суммы в тапу заканчивается для заявления, какие районы закрыты и как выйти из объекта через три года. Смету по статьям смотрите на странице полной стоимости, общий обзор программы — в разделе об инвестициях.

Какая недвижимость подходит под программу, а какая нет

Жильё и коммерцию программа не различает: подходят квартиры, виллы, пентхаусы, офисы, магазины, склады и гостиничные номера в апарт-форматах. Различает она статус записи в кадастре — и по этой линии земля отделена от остального. Дальше ограничения проходят по трём направлениям: юридический статус, продавец и география.

Статус объекта

Обязательное условие — зарегистрированное право собственности, то есть тапу на ваше имя. Строящийся объект без кадастровой регистрации, договор бронирования и предварительный договор программу не проходят: заявление подаётся с выпиской, где стоит отметка о запрете продажи на три года, а поставить её не на что. Kat irtifakı — право на этаж в здании, которое ещё не сдано, — принимается, но с оговорками: без искана объект юридически не введён в эксплуатацию, и на этапе выхода из актива это создаст отдельную проблему.

Земля: здесь правило обратное тому, что обычно пересказывают

По руководству кадастрового ведомства незастроенные участки, для которых установлена обязанность представить проект в течение двух лет, и земли сельскохозяйственного назначения приобретать в целях получения гражданства нельзя. Заявленный проект застройки не превращает такой участок в подходящий объект: обязанность представить проект — общее правило покупки земли иностранцем, и к программе гражданства оно отношения не имеет. Участок проходит по программе только тогда, когда он зарегистрирован как arsa и на нём установлено наличие капитального строения, отвечающего законодательству и имеющего разрешение на ввод в эксплуатацию. Разбор требования к объекту целиком — в материале о недвижимости для гражданства.

Кто продавец

Нельзя купить объект у супруга, у собственных несовершеннолетних детей и у компании, в которой вы участвуете. Нельзя провести через программу объект, который уже использовался для получения гражданства другим человеком: история проверяется по тапу, и повторное использование блокируется. Это самая обидная категория отказов — объект хороший, оценка проходит, но он уже «отработал». Ещё одно ограничение: если объект был продан иностранцем и куплен обратно тем же лицом, сделка вызывает вопросы и рассматривается отдельно.

География

Военные и стратегические зоны закрыты для покупки иностранцами полностью. Отдельная история — кварталы, закрытые для регистрации иностранцев: купить объект там можно, а вот оформить икамет по этому адресу — нет. Подробнее в разделе про закрытые районы.

Практический фильтр перед просмотром: объект должен быть сдан, с исканом, с чистой выпиской, без истории участия в программе и в квартале, открытом для регистрации. Всё остальное — вопрос цены и ликвидности. В каталоге мы показываем не только цену продавца, но и оценочную стоимость: цена выше порога не гарантирует прохождения, если оценка выйдет ниже.

Почему цена в договоре не равна сумме для программы

У одного турецкого объекта одновременно существуют три разные стоимости, и путаница между ними — причина большинства провалившихся дел.

Рыночная цена — то, что просит продавец. На первичном рынке в неё часто заложена наценка «под гражданство»: тот же метраж в том же комплексе стоит заметно дороже, если застройщик знает, что покупателю нужен паспорт.
Кадастровая стоимость (emlak vergi değeri) — база для ежегодного налога на недвижимость. Обычно кратно ниже рыночной. К порогу программы отношения не имеет вообще, но продавцы иногда предлагают указать в тапу именно её.
Оценочная стоимость — на оценке основана справка TTB, которая подтверждает, что цена и переводы достигают порога $400 000. Определяется лицензированным оценщиком по методике регулятора: сравнимые сделки, состояние объекта, локация, площадь.

Оценка SPK почти всегда ниже рыночной цены. Типичный разрыв — 10–20%. Причина не в занижении: оценщик считает по фактически зарегистрированным сделкам района, а не по прайсу застройщика, и наценка «под программу» в его методику не попадает по определению.

Про цифру разрыва стоит сказать отдельно, потому что она наша, а не ведомственная. Медиана 12% посчитана по 34 отчётам оценщиков из Стамбула и Антальи за 2025–2026 годы. Выборка неслучайная: в неё попали объекты, которые кто-то уже рассматривал под программу, то есть верхний ценовой сегмент двух конкретных городов. На другом рынке разрыв может быть иным — методика и оговорки лежат в записи реестра BP-DATA-2026-008.

Как срывается дело: разница двух цифр

Инвестор считает бюджет от цены продавца и полагает, что берёт объект с запасом к порогу $400 000. Задаток внесён. Через неделю приходит отчёт оценщика — и оценка оказывается ниже цены на привычные 10–20%, то есть до порога не хватает.

Что происходит дальше. Задаток по турецкой практике невозвратный, если отказывается покупатель. Повторная оценка положения не спасает: она опирается на те же зарегистрированные сделки квартала. Остаётся докупить второй объект и оформить обе сделки одной датой либо потерять задаток.

Обратный расчёт, который стоит делать до просмотров: чтобы оценка дала $400 000 при медианном дисконте 12%, цена продавца должна быть не ниже $455 000(оценка). Знак здесь решает всё: оценка выходит ниже цены, поэтому недостаточная цена тянет оценку под порог, а не наоборот.

Второй слой ловушки — соблазн занизить сумму в тапу. В Турции это давняя практика: в договоре указывают кадастровую стоимость вместо реальной, чтобы уменьшить налог на переход права. На пороговой сделке экономия выглядит внушительно: $16 000(оценка) против суммы, посчитанной от кадастровой стоимости, — а она кратно ниже. Для участника программы эта экономия смертельна: заявление считают по задекларированной в тапу сумме, и объект, оформленный по кадастровой стоимости, порог не проходит. Отменить или переоформить уже зарегистрированную сделку задним числом нельзя.

Есть и третье следствие, о котором думают редко. Налог 4% начисляется на заявленную в тапу стоимость (не ниже стоимости для налога на недвижимость), и когда в тапу пишут сумму выше ожиданий, растёт и налог. Это показывает главное: смету нужно считать от оценки, а не от цены договора — с обеих сторон.

Развёрнутый разбор всех трёх стоимостей с примерами расчёта налога — на странице кадастровая и оценочная стоимость.

Объекты и запас к порогу

Готовой оценки до сделки не бывает ни у нас, ни у продавца: отчёт заказывается через Web Tapu под конкретную сделку. Зато в каталоге видно, оставляет ли цена запас на разрыв с оценкой — и какие объекты стоят к порогу впритык.

Смотреть каталог Посчитать смету сделки

Как проходит оценка SPK и что если она не дотянула

Для сделок под гражданство оценку делает компания с лицензией SPK (с 28.09.2026; до этого — только GEDAŞ), на её основе выдаётся справка об установлении суммы (TTB) — частные «независимые оценки» и заключения агентств не принимаются. Платит обычно покупатель: около $450. Готовится он за несколько рабочих дней, а справка TTB действует двенадцать месяцев. Отчёт загружается в систему кадастра и виден ведомству напрямую, поэтому «договориться» с оценщиком о нужной цифре в масштабе, который решает вопрос, невозможно.

Что оценщик смотрит: зарегистрированные сделки по сопоставимым объектам в том же квартале за последние месяцы, площадь по проекту, этаж, состояние, инфраструктуру комплекса, юридический статус (искан, обременения). Что он не учитывает: прайс застройщика, обещанную доходность, мебель, ремонт «под ключ» в маркетинговой подаче и любую наценку, связанную с программой гражданства.

Отсюда практическое правило: оценку заказывают до внесения задатка. Стоимость отчёта — $450, и это несопоставимо с невозвратным задатком по пороговой сделке: соотношение, при котором раздумывать не о чем. Продавец, который отказывается ждать неделю до оценки и торопит с задатком, сообщает вам о своём объекте больше, чем любая презентация.

Отчёт для сделки под гражданство составляет компания с лицензией SPK, и заказывается он через Web Tapu

Отчёт, заказанный мимо Web Tapu и системы TADEBİS, для гражданства не примут; до 28.09.2026 принимали только GEDAŞ. Заявка подаётся через Web Tapu с целью «продажа под гражданство» — там же ведомство называет стоимость.

Проверить в Web Tapu

Что делать, если оценка ниже порога

Докупить второй объект. Порог можно набрать несколькими объектами, если все они оформлены на одно лицо и зарегистрированы одной датой. Разрыв закрывается небольшой студией в том же городе.
Заказать повторную оценку. Работает, если первый отчёт содержит фактическую ошибку (неверная площадь, не учтён этаж, не тот аналог). Во всех остальных случаях повторная оценка считается по тем же зарегистрированным сделкам квартала — рассчитывать на принципиально другую цифру не стоит.
Пересогласовать цену с продавцом. Оценка ниже — сильный аргумент в торге, особенно если продавец знает, что следующий покупатель под программу столкнётся с тем же отчётом.
Выйти из сделки. Возможно, пока задаток возвратный или пока договор не подписан. После подписания — только через суд и почти всегда без результата.

И честная оговорка про запас. Брать объект с оценкой впритык к порогу — плохая идея, но назвать размер запаса цифрой мы не можем: расчёта за такой цифрой не стоит, а выдавать за норму собственное ощущение мы не будем. Смысл запаса в другом: между оценкой и подачей документов проходят недели, справка TTB действует двенадцать месяцев, и при повторном заказе на подвижном рынке оценка может выйти ниже прежней — тогда дело придётся начинать заново.

Что такое Uygunluk Belgesi и зачем он нужен

Uygunluk Belgesi — сертификат соответствия: так в обиходе называют документ, которым профильное ведомство подтверждает, что ваше вложение отвечает условиям программы. Для недвижимости это Taşınmaz Yatırım Tespit Belgesi, который выдаёт региональное управление кадастра (TKGM), для депозита — BDDK, для облигаций и паёв — SPK, для вложения в капитал и создания рабочих мест — соответствующие министерства. Без сертификата заявление на гражданство не примут в производство: это входной документ, а не формальность.

Что проверяет ведомство при выдаче: достигают ли порога цена и переводы по справке TTB, наличие отметки о запрете продажи на три года в тапу, факт оплаты через банк с продажей валюты Центральному банку (справка DAB), отсутствие связанности продавца и покупателя, а также то, что объект не участвовал в программе раньше. Проще говоря, здесь схлопываются все проверки, которые вы должны были сделать до сделки — и если что-то упущено, узнаете вы об этом уже после перехода права.

Сроки и стоимость. Отдельно подавать ничего не нужно: после отметки о запрете продажи кадастр сам передаёт данные сделки в ведомство, которое выдаёт сертификат. Срок выдачи измеряется неделями, а проверенной статистики под конкретное число нет, поэтому цифры здесь тоже нет. Сам сертификат выдаётся бесплатно; деньги уходят на то, без чего его не выдадут, — отчёт оценщика, справку о покупке валюты и переводы. Все они в таблице ниже. Сертификат бессрочный в том смысле, что не «протухает» как отчёт оценщика, но привязан к конкретному объекту и конкретному собственнику.

Типовые причины задержки: расхождение суммы в тапу и в отчёте оценщика, оплата не полностью через банк (частичный расчёт наличными), отсутствие справки DAB, ошибки в персональных данных. Каждая из них лечится, но каждая стоит недель. Единственная неустранимая — обнаружение того, что объект уже использовался в программе: тут сертификат не выдадут вовсе.

Расходы на сделку и подтверждение вложения, сверх цены объекта. Один заявитель, объект с оценкой на уровне порога, покупка через агентство. Суммы с пунктиром — оценки: это строки модельного расчёта, их обоснования собраны в блоке «На чём основаны оценки» внизу страницы.
Налог на переход права (tapu harcı)Ставка 4% от заявленной в тапу стоимости	$16 000(оценка)
Комиссия агентства недвижимостиНа практике у застройщика она уже заложена в цену, а на вторичке её берёт на себя продавец. Если агент выставляет комиссию вам отдельно — это законно, но это предмет договора: спросите до подписания.	обычно 0 для покупателя
Сертификат соответствия (Uygunluk Belgesi)Кадастр оформляет его без платы; для него нужны оценка, справка о валюте и переводчик из строк ниже	бесплатно
Страховка от землетрясения (DASK)Полис проверяют при оформлении сделки в кадастре	≈ $75(оценка)
Сбор кадастра, справка о валюте, устный переводчик на сделкеОколо 33 000 лир вместе; сбор кадастра — по тарифу, остальное — оценка	≈ $678(оценка)
Оценка и справка TTBTTB действует двенадцать месяцев, заказывается до задатка	$450
Итого сверх цены объекта	≈ $17 200(оценка)

Расходы на сделку и подтверждение вложения, сверх цены объекта. Один заявитель, объект с оценкой на уровне порога, покупка через агентство. Суммы с пунктиром — оценки: это строки модельного расчёта, их обоснования собраны в блоке «На чём основаны оценки» внизу страницы.

Сертификат соответствия нужен на любом маршруте программы — и на депозите, и на облигациях, и на паях — и везде выдаётся без платы. Вся сумма выше — надбавка именно за недвижимость: на финансовых маршрутах нет ни налога 4%, ни отчёта оценщика.

Дальше добавляются расходы на саму процедуру гражданства: госпошлины, ВНЖ, переводы, страховка и юридическое сопровождение — $4 500–9 000 за дело, если оно нужно. Смета для одного заявителя — от $420 000, из которых на оформление уходит от $20 000. Постатейный разбор — в полной смете.

Какие районы закрыты для сделок с иностранцами

Ограничения бывают двух разных видов, и их постоянно путают — в том числе продавцы.

Запрет на покупку: военные и стратегические зоны

Иностранец не может приобрести объект в военной зоне, зоне безопасности и на территориях, отнесённых к стратегическим. Проверка бесплатная: запрос подаётся в Управление кадастра до сделки, ответ приходит за несколько дней. Есть и общие ограничения по площади земли: сколько один иностранец вправе иметь в стране и сколько всем иностранцам вместе может принадлежать в границах одного района: для покупателя квартиры это неактуально, для покупателя участка — вполне, и предельные величины уточняются в кадастре по конкретному участку.

Запрет на регистрацию ВНЖ: закрытые кварталы

С 2022 года Управление по вопросам миграции закрывало кварталы (mahalle) для регистрации. Квартал закрывался, когда число иностранцев превышало 20% от числа живущих там граждан Турции; на 1 июля 2022 года ограничение охватывало 1169 кварталов в 63 провинциях, из них 54 в Стамбуле. С июня 2026 года практикующие юристы сообщают, что ограничение на практике не применяется; официального объявления об этом нет, и перечень мы как действующий не воспроизводим.

Ключевое: этот запрет не мешал купить объект. Он мешал оформить по нему икамет — а без действующего ВНЖ заявление на гражданство не примут. Разорвать связку можно: закон не требует, чтобы адрес регистрации совпадал с адресом инвестиционного объекта. На практике оформляют аренду в открытом квартале и регистрируются там. Но это дополнительный договор, дополнительные расходы и дополнительная точка отказа, поэтому проще выбирать объект в открытом квартале сразу.

Как проверить: актуальный статус квартала уточняется в местном управлении миграции или через представителя перед сделкой: официально ограничение не отменено, а на практике, по сообщениям юристов, с июня 2026 года не применяется. Разбор — на странице закрытые районы для ВНЖ.

Отдельно стоит сказать про наценку. В закрытых кварталах объекты часто продаются дешевле — и это не скидка, а компенсация проблемы. Если вам предлагают квартиру в Эсеньюрте или Аксу заметно ниже рынка, первый вопрос должен быть не про ремонт, а про статус квартала для регистрации.

Можно ли набрать порог несколькими объектами

Можно. Программа допускает суммирование оценочной стоимости нескольких объектов — этим пользуются и для закрытия разрыва после неудачной оценки, и осознанно, ради диверсификации. Но условия жёсткие, и нарушение любого из них обнуляет всю конструкцию.

Один собственник. Все объекты оформляются на заявителя. Разложить порог на себя и супругу нельзя: у каждого будет своя сумма, и ни одна не дотянет.
Одна дата регистрации. Сделки проводятся одновременно, одной датой в кадастре. Купленная год назад квартира к порогу не прибавляется — она не участвует в этом заявлении.
Отдельная оценка на каждый объект. Оценщик оценивает объекты по отдельности; каждый отчёт стоит около $450, а справка TTB действует двенадцать месяцев.
Обременение на все объекты. Отметка о запрете продажи на три года вносится в каждое тапу. Продать один из них раньше срока, оставив остальные, нельзя.
Единый пакет оплаты. Валюта заводится и продаётся Центральному банку по каждой сделке, справка DAB нужна на каждую.

Реальный сценарий выглядит так: основная квартира и небольшая студия, обе оформлены во вторник в одном кадастре, суммарная оценка перекрывает порог $400 000 с запасом. Расходы при этом выросли на второй отчёт оценщика и вторую комиссию, а налог 4% считается от заявленной стоимости обоих объектов.

Плюсы такой схемы за пределами арифметики: два объекта проще продавать по частям после снятия обременения, а студия в спальном районе часто ликвиднее большой квартиры в инвестиционном комплексе. Минусы: два комплекта проверок, два договора, два риска обременения и удвоенная работа юриста — обычно это означает верхнюю границу гонорара, ближе к $9 000.

Чего сделать нельзя: смешать маршруты. Половина порога в недвижимости плюс половина на депозите порог не образуют — каждая опция считается отдельно и должна быть закрыта целиком.

Как продать объект через три года

Отсчёт трёх лет идёт от даты регистрации сделки, а не от даты получения паспорта, — пока идёт процедура, срок уже течёт. По истечении срока отметка о запрете продажи снимается по заявлению в Управление кадастра: процедура техническая, занимает дни, госпошлины минимальны. Гражданство при продаже сохраняется навсегда — оно предоставлено указом президента и к активу не привязано.

Дальше начинается рынок, и здесь программа вам не помогает. Возвращается не вложенная сумма, а рыночная цена объекта на дату выхода. Три фактора определяют результат.

Наценка «под гражданство». Если объект покупался с премией к рынку, следующий покупатель её не заплатит — кроме случая, когда ему тоже нужен паспорт. В комплексах, наполовину заполненных инвесторами программы, таких покупателей на всех не хватает.
Местный спрос. Квартира в районе, где живут турецкие семьи, продаётся сама. Объект в курортном комплексе с сезонной загрузкой ждёт покупателя дольше и торгуется жёстче.
Валюта расчёта. Рост цены в лирах при девальвации может означать убыток в долларах. Считайте доходность в валюте вложения, а не в валюте объявления.

Налог на выходе. Прибыль от продажи недвижимости, которой владели менее пяти лет, облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале; после этого срока прирост капитала у физического лица не облагается вовсе. Между снятием обременения и наступлением льготы есть окно, в котором продажа обходится дорого: продать уже можно, а льготы ещё нет. Нерезиденту дополнительно потребуется турецкий налоговый номер и подача декларации — сама по себе процедура несложная, но её планируют заранее.

Срок экспозиции измеряется месяцами, а не неделями, и точного числа под ним нет. Прибавьте время на снятие обременения, показы, торг и регистрацию сделки — поэтому продажу не «начинают через три года», а готовят за несколько месяцев до истечения срока.

Практический вывод для этапа покупки: разница в гонораре юриста несопоставима с разницей в цене при выходе. Несколько процентов цены пороговой сделки — это больше, чем весь диапазон сопровождения $4 500–9 000. Ликвидность объекта важнее любой экономии на юристе.

Чек-лист проверки объекта до задатка

Десять пунктов, которые закрывают почти все причины сорванных сделок на этом маршруте. Красным отмечены пункты, где ошибка неисправима после регистрации права.

Тапу оформлено, объект зарегистрирован
Право собственности зарегистрировано в кадастре. Договор бронирования, предварительный договор и «квартира в стройке без тапу» программу не проходят.
Предварительная оценка SPK сделана до задатка
Заказывайте отчёт до внесения денег. Оценка ниже порога после задатка — это либо потерянный задаток, либо срочная докупка второго объекта.
Объект не использовался для гражданства ранее
Проверяется по истории тапу. Повторное использование одного объекта в программе запрещено, и продавец об этом не расскажет.
Нет залога, ареста, ипотеки и судебных исков
Выписка из кадастра показывает обременения (şerh, ipotek, haciz). Любая отметка блокирует регистрацию сделки.
Район не входит в военную или стратегическую зону
Запрос в Управление кадастра до сделки. Ответ приходит за несколько дней и стоит ноль — пропускать этот шаг незачем.
В квартале можно зарегистрировать ВНЖ
В кварталах, закрытых для регистрации иностранцев, купить объект было можно, а оформить икамет по нему — нет. С июня 2026 года юристы сообщают, что ограничение на практике не применяется, но официального объявления нет, поэтому статус адреса стоит уточнить в управлении миграции.
Iskan (разрешение на заселение) получено
Без искана объект юридически не введён в эксплуатацию: проблемы с подключением коммуникаций и с последующей продажей.
Цена в договоре равна оценке, а не занижена
Занижение суммы в тапу ради экономии на налоге 4% — прямой путь к отказу: программу считают по задекларированной стоимости.
Продавец не связан с вами родством или долей в компании
Сделки между супругами, с несовершеннолетними детьми и с компанией, где вы участник, программу не проходят.
Валюта заведена из-за рубежа со справкой DAB
Оплата наличными или из турецких источников не подтверждает инвестицию. Нужна продажа валюты Центральному банку и справка döviz alım belgesi.

Проверено редакцией

цифры сверены 27 июля 2026плановая сверка с 25 сентября 2026 в работе22 записи реестраПодробнее

Порог и правовые основания сверены по решению президента № 5554 и закону № 5901. Разрыв между оценкой SPK и ценой продавца — собственный подсчёт по 34 отчётам оценщиков в Стамбуле и Анталье за 2025–2026 годы; медиана и диапазон разрыва вынесены в запись реестра BP-DATA-2026-008 со всеми оговорками к выборке. Расходы на сделку — не сверенные цены, а строки модельного расчёта: они помечены в тексте словом «оценка» и перечислены с обоснованиями в блоке «На чём основаны оценки». Сроки выдачи сертификата соответствия и сроки продажи объекта не измерялись и цифрами не приводятся.

Все фактические утверждения на этой странице сверены с первичными источниками (22 записи реестра) по состоянию на указанную дату. Законодательство и условия программы меняются: мы не гарантируем актуальность на момент вашего прочтения. Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией.

Журнал исправлений Сообщить об ошибке Как мы проверяем факты

Проверить объект до задатка

Оставьте номер — эксперт напишет в выбранном мессенджере и разберёт объект: пройдёт ли он по порогу с учётом типичного дисконта, открыт ли квартал для регистрации ВНЖ, нет ли следов участия в программе.

Как к вам обращаться

Телефон с кодом страны

Страна и код выбираются отдельным полем — в номере их повторять не нужно.

Как удобнее получить ответ

WhatsAppTelegramПозвоните мне

Согласен на обработку данных для ответа на заявку

— политика конфиденциальности

Чтобы отправить, заполните имя и номер и отметьте согласие.

Третьим лицам не передаём и в рассылки не добавляем.

Удобнее написать самому — напишите, форма не обязательна:

WhatsApp Telegram

Частые вопросы о покупке недвижимости под гражданство

Какая сумма нужна для гражданства Турции за недвижимость в 2026 году?

Порог — $400 000, и проверяется он не только по цене в договоре: цена в тапу и сумма банковских переводов должны каждая достигать порога, а подтверждает это справка TTB на основе оценки. Оценка регулярно выходит на 10–20% ниже цены продавца, поэтому реальный бюджет покупки начинается примерно от $455 000(оценка). Сверху ложатся налог на переход права 4% ($16 000(оценка)), отчёт оценщика и сборы кадастра; комиссию агентства в типичной сделке платит застройщик или продавец. Смета одного заявителя вместе с пошлинами — от $420 000; юрист по желанию — ещё $8 500.

Подходит ли строящийся объект и квартира по договору долевого участия?

Только при наличии оформленного тапу. Если объект сдан и право собственности зарегистрировано — подходит, включая новостройку от застройщика. Если продаётся договор бронирования, предварительный договор или квартира в стройке без кадастровой регистрации — не подходит: программа требует зарегистрированного права с отметкой о запрете продажи на 3 года. Kat irtifakı (право на этаж до сдачи) принимается, но проверять статус нужно до задатка.

Что делать, если оценка SPK оказалась ниже $400 000?

Вариантов три. Первый — докупить второй объект в ту же дату, чтобы суммарная оценка перекрыла порог $400 000. Второй — заказать повторную оценку: она опирается на те же зарегистрированные сделки квартала, поэтому рассчитывать на принципиально другую цифру не стоит. Третий — отказаться от сделки, если задаток ещё возвратный. Именно поэтому оценку заказывают до внесения задатка, а не после.

Можно ли купить коммерческую недвижимость или землю?

Коммерцию — да: программа не различает жильё и коммерцию, она различает статус записи в кадастре, и офисы, магазины, склады с оформленным тапу подходят наравне с квартирами и виллами. С землёй всё обстоит противоположным образом. Незастроенные участки, для которых установлена обязанность представить проект в течение двух лет, и земли сельскохозяйственного назначения приобретать в целях гражданства нельзя. Участок проходит только в одном случае — если он зарегистрирован как arsa и на нём установлено наличие капитального строения, отвечающего законодательству и имеющего разрешение на ввод в эксплуатацию. Военные и стратегические зоны закрыты для иностранцев независимо от типа объекта.

Кто платит налог на переход права собственности — 4%?

По закону налог взимается отдельно — по 2% с продавца и с покупателя. В сделках с иностранцами продавец почти всегда перекладывает свою половину на покупателя, поэтому в смету закладывают полную ставку от заявленной в тапу стоимости: на пороговой сделке это $16 000(оценка). Занижение суммы в тапу ради экономии на налоге ломает всю программу: заявление считают по задекларированной сумме.

Можно ли купить объект у другого иностранца?

Можно, но с проверкой. Если объект ранее уже использовался для получения гражданства, повторно провести его через программу нельзя — это проверяется по истории тапу. Также нельзя купить объект у супруга, у своих несовершеннолетних детей или у компании, где вы участник: сделки между связанными лицами программу не проходят. Продажа российского или казахстанского собственника иностранцу ограничений не имеет.

Как проверить, что объект не в закрытом для иностранцев районе?

Ограничения бывают двух видов, и их часто путают. Военные и стратегические зоны закрывают саму покупку иностранцем — проверяется запросом в Управление кадастра до сделки, ответ приходит за несколько дней. Закрытые для регистрации иностранцев кварталы покупке не мешали, но не давали оформить икамет по этому адресу. С июня 2026 года, по сообщениям практикующих юристов, ограничение на практике не применяется, официального объявления об этом нет — статус адреса стоит уточнить в местном управлении миграции до сделки.

Через сколько лет можно продать объект и что будет с гражданством?

Продать можно через три года с даты сделки, отметка в тапу снимается по заявлению в Управление кадастра. Гражданство остаётся навсегда и от продажи не зависит: оно предоставлено указом президента, а не привязано к активу. Но при продаже раньше пяти лет владения прибыль облагается подоходным налогом; после этого срока прирост капитала у физического лица не облагается.

Сколько времени занимает продажа турецкой квартиры после снятия обременения?

Срок экспозиции измеряется месяцами, а не неделями; проверенной статистики под конкретное число нет, поэтому цифры здесь тоже нет. Ликвидность определяет не программа, а местный спрос: объект в районе, где живут турецкие семьи, продаётся сам; квартира в комплексе, наполовину купленном под гражданство, будет ждать покупателя из той же программы и почти всегда с дисконтом к цене входа.

Нужна ли личная поездка в Турцию для покупки объекта?

Необязательна, если оформить доверенность (vekâletname) у турецкого нотариуса или в консульстве Турции. По доверенности представитель проведёт сделку, получит тапу и подаст документы. Личная явка не заменяется ничем только на сдаче биометрии — приехать должны все участники дела, включая детей. Практика показывает, что один личный визит на этапе выбора объекта окупается.

Источники

24 записи

Весь реестр источников

Каждая цифра в тексте подчёркнута и ведёт на запись реестра — там видно, из какого документа она взята, кто и когда её сверял и когда следующая пересверка.

TR-CBI-2026-001Решение Президента Турецкой Республики № 5554 — Минимальная стоимость недвижимости для получения гражданства Турции за инвестиции — 400 000 долларов США.
TR-CBI-2026-002TKGM, руководство по применению Регламента о применении Закона о турецком гражданстве, редакция от 09.12.2024 — Соответствие порогу проверяется не по одной величине: по руководству TKGM от 09.12.2024 цена, указанная в официальном акте (или в договоре обещания продажи), и сумма банковских переводов должны каждая по отдельности достигать требуемой суммы, и это должно подтверждаться документом об установлении суммы (Tutar Tespit Belgesi, TTB), выдаваемым на основе оценки.
TR-CBI-2026-003Регламент о применении Закона о гражданстве Турции № 5901, статья 20 — Объект, приобретённый по программе, не может быть продан в течение трёх лет; соответствующая отметка вносится в тапу.
TR-TAX-2026-004TKGM: вопросы и ответы; Закон о сборах Турции № 492, тариф № 4, позиция 20/a — Пошлина за регистрацию перехода права собственности (tapu harcı) взимается по позиции 20/a тарифа № 4 к Закону о сборах № 492 отдельно с продавца и с покупателя — по 2% (binde 20) с каждого, всего 4%. База — заявленная цена продажи, но не ниже стоимости объекта для налога на недвижимость (emlak vergisi değeri).
TR-CBI-2026-005TKGM, руководство по применению Регламента о применении Закона о турецком гражданстве, редакция от 09.12.2024 — Для подачи заявления требуется документ, подтверждающий выполнение инвестиционного условия; для недвижимости это Taşınmaz Yatırım Tespit Belgesi, который выдаёт региональное управление (bölge müdürlüğü) Главного управления кадастра и земельного реестра (TKGM), в ведении которого находится управление, внёсшее в реестр отметку об обязательстве.
TR-CBI-2026-006Регламент о применении Закона о гражданстве Турции № 5901, статья 20, часть 10 — Валюта в размере инвестиции до сделки продаётся банку, работающему в Турции, а банком — Центральному банку Турции (регламент к закону № 5901, статья 20, часть 10); порядок применения устанавливает Центральный банк Турции.
TR-VNZ-2026-007Управление по вопросам миграции: объявление о закрытии кварталов от 30.06.2022 с приложенным перечнем — Управление по вопросам миграции закрывало отдельные кварталы (mahalle) для регистрации лиц под временной и международной защитой и для перевода таких лиц из другой провинции, за исключением новорождённых и воссоединения нуклеарной семьи: по объявлению ведомства от 30.06.2022, ранее был закрыт 781 квартал, а на 1 июля 2022 года их число доведено до 1169, перечень приложен к объявлению. С июня 2026 года, по сообщениям практикующих юристов, ограничение по закрытым кварталам на практике не применяется; официального объявления об отмене ведомство не публиковало.На пересверке
BP-DATA-2026-008Собственный подсчёт BosforPass по 34 отчётам оценщиков — Медианный разрыв между оценочной стоимостью по отчёту SPK и ценой продавца составляет 12%, типичный диапазон — 10–20%.
BP-DATA-2026-009Собственный сбор котировок оценочных компаний из реестра SPK — Оценка квартиры под сделку стоит около 450 долларов. Нижнюю границу задаёт минимальный тариф SPK на 2026 год: 16 500 лир за квартиру до 149 м² брутто и 17 622 лиры за 150–250 м², плюс 301 лира сборов и НДС 20% (запись TR-FEE-2026-266), то есть около 20 100–21 450 лир, 412–440 долларов по курсу 48,75. Июльский опрос девяти оценочных компаний дал медиану 450 долларов.
TR-TAX-2026-010Закон о подоходном налоге Турции № 193, повторяющаяся статья 80 — Прибыль от продажи недвижимости, приобретённой физическим лицом и находившейся в его собственности менее пяти лет, облагается подоходным налогом с учётом годового необлагаемого минимума; после пяти лет владения прирост стоимости не облагается. Недвижимость, полученная безвозмездно — по наследству или в дар, — под это правило не подпадает.
TR-CBI-2026-012Регламент о применении Закона о гражданстве Турции № 5901, статья 20 — Порог по финансовым опциям — 500 000 долларов США: вложение основного капитала, банковский депозит, государственные долговые инструменты, паи фондов недвижимости или венчурных фондов и взнос в индивидуальную пенсионную систему. Условие удержания три года записано в четырёх пунктах из пяти — (ç), (d), (e) и (f); в пункте (a) о вложении капитала его в тексте нет. Каждая опция подтверждается своим ведомством.
BP-DATA-2026-014Собственный расчёт BosforPass по статьям расходов — Смета для одного заявителя по маршруту недвижимости — от 420 002 долларов, из них на оформление, которое не возвращается, — от 20 002 (самостоятельное ведение дела). С юридическим сопровождением — 428 502 долларов, из них не возвращаются 28 502. Округлённо вниз до сотни — от 420 000, от 20 000, с юристом от 428 500, безвозвратно 28 500. Комиссия агентства в смету не входит: в типичной сделке её платит застройщик или продавец.
BP-DATA-2026-023Собственный свод по практике приёма документов — Справка о несудимости принимается ведомством в течение примерно шести месяцев с даты выдачи.
BP-DATA-2026-030Собственный сбор предложений по рынку сопровождения — Гонорары сопровождающих юристов и агентств по инвестиционному гражданству Турции лежат в диапазоне 4 500–9 000 долларов за дело.
TR-TAX-2026-031Закон о налоге на недвижимость Турции № 1319 — Кадастровая стоимость (emlak vergi değeri) — база ежегодного налога на недвижимость. Она рассчитывается по правилам закона № 1319 из удельных стоимостей земли, установленных оценочными комиссиями, и нормативной стоимости строительства и ежегодно индексируется; налог по ней начисляет муниципалитет. К порогу инвестиционной программы она отношения не имеет.
TR-VNZ-2026-040Управление по вопросам миграции, пресс-релиз от 16.07.2023 об утверждениях о закрытии 39 районов Стамбула — Квартал закрывался для новой регистрации иностранцев, когда число иностранцев превышало 20% от числа проживающих там граждан Турции. По состоянию на 1 июля 2022 года ограничение охватывало 1169 кварталов в 63 провинциях, из них 54 в Стамбуле; в июле 2023 года ведомство называло десять районов Стамбула полностью закрытыми для новых заявлений на вид на жительство. С июня 2026 года практикующие юристы сообщают, что ограничение на практике не применяется; официального объявления об этом нет.На пересверке
TR-CBI-2026-145Главное управление кадастра и земельного реестра Турции (TKGM): Руководство по Регламенту применения Закона о гражданстве, версия 09.12.2024 — Под гражданство годится не любой объект. Он должен быть либо выделен в реестре как самостоятельная единица в порядке Закона о кондоминиуме № 634 (kat mülkiyeti или kat irtifakı), либо зарегистрирован как участок вида arsa, на котором установлено наличие капитального строения, отвечающего законодательству и имеющего разрешение на ввод в эксплуатацию (yapı kullanma izin belgesi). Незастроенные участки, для которых статья 35 Закона о кадастре № 2644 устанавливает обязанность представить проект в течение двух лет, и земли сельскохозяйственного назначения приобретать в целях получения гражданства нельзя.
TR-CBI-2026-227Циркуляр Главного управления кадастра и земельного реестра 2024/2 от 01.03.2024 — Циркуляр Главного управления кадастра 2024/2 от 01.03.2024 установил срок использования отчёта об оценке в обычных сделках с недвижимостью — три месяца. Для сделок под гражданство применяется справка об установлении суммы (Tutar Tespit Belgesi, TTB) на основе оценки: между ней и подачей на сделку должно пройти не больше двенадцати месяцев, иначе оценку заказывают заново. До 28.09.2026 этот срок был шесть месяцев.
TR-TTY-2026-257Регламент о торговле недвижимостью (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik), статья 20, сводная редакция — Вознаграждение агентства недвижимости при купле-продаже не может превышать 4 % цены без НДС и, если договором не предусмотрено иное, делится между сторонами поровну. Стороны вправе договориться, что его целиком платит одна из них.
BP-DATA-2026-258Практика сделок BosforPass — В типичной сделке покупатель отдельно комиссию агентства не платит: при покупке у застройщика она уже заложена в цену объекта, а на вторичном рынке её берёт на себя продавец.
BP-FEE-2026-260Условия BosforPass: услуги юриста — Услуги юриста по делу о гражданстве Турции для клиентов BosforPass стоят фиксированно 8 500 долларов и оплачиваются юристу, а не порталу. Юрист подключается, когда клиент выбрал объект или маршрут; первая консультация бесплатна.
TR-CBI-2026-265TKGM, «Sıkça Sorulan Sorular» для иностранцев: «Vatandaşlık Amacıyla “Uygunluk Belgesi (Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi)” Alabilmek İçin Ne Yapmak Gerekir?» — Сертификат соответствия по маршруту недвижимости (Uygunluk Belgesi, Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi) отдельного заявления и платы не требует: после того как взято обязательство не продавать объект три года, управление кадастра само передаёт данные сделки в ведомство, которое выдаёт сертификат, а готовый сертификат направляется в миграционную службу, в управление по делам населения и заявителю по e-mail. Платы за сертификат в тарифе кадастра на 2026 год нет.
справочноTÜİK — Институт статистики Турции — статистика сделок с недвижимостью и продаж иностранцам, справочно
справочноe-Devlet — портал госуслуг Турции — выписка из кадастра и проверка обременений по конкретному объекту

На чём основаны оценки

5 оценок

Чем оценка отличается от факта

Эти числа мы не сверяли с документом: первоисточника у них не существует. В тексте они подчёркнуты пунктиром и помечены словом «оценка». Проверенные факты подчёркнуты сплошной линией, ведут на запись реестра и перечислены выше, в «Источниках».

≈ $75Полис обязательного страхования от землетрясения на пороговую квартиру. Тариф регулятора из записей TR-PROP-2026-151 и 152 применён к квартире около ста двадцати метров железобетонной конструкции в группе риска выше средней; лировая сумма пересчитана по курсу на сентябрь 2026. Группу риска конкретного адреса мы не определяем, поэтому это верхняя часть вилки, а не расчёт по объекту.
≈ $678Сбор кадастра, банковская комиссия за справку о покупке валюты и присяжный переводчик в кадастре при подписании — запись BP-DATA-2026-112, около 33 000 лир вместе, по курсу 48,75 на 23.09.2026. Сбор кадастра — по тарифу на 2026 год (запись TR-FEE-2026-264): плата за сделку 2 227 лир, умноженные на региональный коэффициент, в расчёте коэффициент 3 — 6 681 лира, и надбавка 20 868 лир за объект, когда покупатель иностранец; вместе около 27 549 лир. Банковская комиссия и переводчик — оценки: у банков тариф свой, у переводчиков рыночный. До 25.09.2026 строка стояла $164: сбор кадастра был заложен оценкой около 2 500 лир без надбавки для иностранцев.
$16 000Налог на переход права на пороговой сделке: ставка 4% из записи TR-TAX-2026-004, применённая к порогу $400 000 из записи TR-CBI-2026-001. Обе записи сверены; допущение расчёта — что всю ставку платит покупатель, а это рыночная практика, а не норма закона.
≈ $17 200Сумма строк таблицы: налог на переход права $16 000 — статья модельного расчёта BP-DATA-2026-014 на пороговой сделке, сертификат соответствия — без платы (запись TR-CBI-2026-265), отчёт оценщика $450 — из записи BP-DATA-2026-009, страховка DASK $75 и мелкие сборы сделки $678 — оценки модели. Комиссия агентства в сумму не входит: в типичной сделке покупатель её не платит (запись BP-DATA-2026-258). Один заявитель, июль 2026; сумма наследует оговорки каждой строки.
$455 000Обратный расчёт от порога: $400 000 из записи TR-CBI-2026-001, делённые на единицу минус медианный дисконт оценки 12% из записи BP-DATA-2026-008 (34 отчёта оценщиков, Стамбул и Анталья, 2025–2026). Медиана не гарантирует ничего по конкретному объекту: у половины выборки дисконт был больше.