Кадастровая и оценочная стоимость в Турции: три цены одного объекта

Автор: Редакция BosforPass

Опубликовано 29 июля 2026Текст обновлён 17 октября 2026Цифры сверены 27 июля 2026плановая сверка с 25 сентября 2026 в работе

Короткий ответ

У турецкой квартиры одновременно три цены. Рыночная — то, что просит продавец. Кадастровая (emlak vergi değeri) — база ежегодного налога по ставке 0,1–0,2%, её рассчитывают по нормативам закона — от стоимости земли, утверждённой комиссиями, и стоимости строительства, — и она обычно кратно ниже рыночной. Оценочную для программы делает компания с лицензией SPK, и на ней основана справка TTB: она подтверждает, что цена в тапу и сумма банковских переводов каждая достигают порога $400 000.

3 цены

У одного объекта одновременно

Рыночная, кадастровая и оценочная — считаются по разным правилам

0,1–0,2%

Ставка ежегодного налога

От кадастровой стоимости; повышенная ставка — в мегаполисах

10–20%

Разрыв оценки SPK и цены

Медиана 12% по нашей выборке из 34 отчётов

$400 000

Порог: цена и переводы, подтверждает TTB

Кадастровая стоимость к порогу отношения не имеет

Цифры на странице двух видов, и они отличаются на вид. Подчёркнутые сплошной линией ведут в реестр источников: там видно, из какого документа взята цифра, кто и когда её сверял и когда следующая пересверка. Подчёркнутые пунктиром и помеченные словом «оценка» в реестре не лежат: это арифметика над сверенными записями, отдельного первоисточника у неё нет. Обе оценки страницы собраны с обоснованиями в блоке «На чём основаны оценки» внизу страницы.

Путаница трёх стоимостей — самая дорогая ошибка на маршруте недвижимости, и она устроена коварно: каждая из трёх цифр по-своему правильная, все три законны, и человек, который слышит их по очереди от риелтора, продавца и бухгалтера, не понимает, что речь о разных величинах. Дальше он либо приносит в сделку не тот бюджет, либо соглашается на схему, которая экономит ему тысячи и стоит всего дела.

Ниже — что означает каждая из трёх цифр, кто её определяет, где она применяется и что происходит, когда их подменяют друг другом. В конце — разбор пороговой сделки, где все три величины разведены.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной и от оценки SPK

Разница между тремя величинами не в размере, а в том, кто их назначает и для чего. Пока этот вопрос не разложен, любой разговор про «стоимость объекта» будет разговором ни о чём.

Рыночная цена — то, что просит продавец

Никем не регулируется, ничем не подтверждается, меняется от настроения. На первичном рынке в неё часто заложена наценка «под гражданство»: тот же метраж в том же комплексе стоит заметно дороже, если застройщик знает, что покупателю нужен паспорт. Это единственная из трёх цифр, которая обсуждается, и единственная, с которой вы реально расстаётесь.

Кадастровая стоимость — административная величина муниципалитета

Emlak vergi değeri складывается из двух нормативов: зональной стоимости земли (arsa rayiç bedeli), которую комиссия при муниципалитете утверждает по кварталам, и нормативной стоимости строительства за квадратный метр по типу и классу здания с поправкой на износ. Рынок в эту формулу не входит вообще: ни спрос, ни вид из окна, ни ремонт, ни то, за сколько квартира этажом ниже продалась в прошлом месяце.

Отсюда её главное свойство — она кратно ниже рыночной. Нормативы пересматриваются по графику и всё остальное время отстают от рынка, а в валютном выражении отстают ещё сильнее, потому что считаются в лирах. Применяется кадастровая стоимость в двух местах: как база ежегодного налога и как нижняя граница суммы, которую примут при регистрации перехода права. Ни к порогу программы, ни к оценке она отношения не имеет.

Оценочная стоимость — отчёт лицензированного оценщика SPK

На ней основана справка TTB, которой подтверждается, что цена в тапу и сумма банковских переводов каждая достигают порога $400 000. Для сделки под гражданство её делает компания с лицензией SPK по методике регулятора: зарегистрированные сделки с сопоставимыми объектами, площадь, этаж, состояние, юридический статус. Заключение агентства, «независимая оценка» от знакомого специалиста и справка застройщика такой силы не имеют — их просто не примут.

Оценка почти всегда ниже рыночной цены. Типичный разрыв — 10–20%, и это не занижение: оценщик обязан опираться на факт зарегистрированных сделок, а наценка «под программу» в этот факт не превращается, пока по ней кто-то не купил и не зарегистрировал.

Как проверить себя одной фразой

Кадастровая стоимость отвечает на вопрос «сколько я буду платить государству каждый год». Оценочная — «пройду ли я порог программы». Рыночная — «сколько денег уйдёт со счёта». Если в разговоре с продавцом непонятно, о какой из трёх идёт речь, спросите прямо: это сумма из отчёта оценщика или из справки муниципалитета. Ответ «ну это же одно и то же» — сам по себе достаточная причина замедлиться.

Почему занижение суммы в тапу ломает заявление на гражданство

Схема выглядит безобидно и предлагается почти на каждой сделке. Налог на переход права — 4% от заявленной при регистрации стоимости. Заявленную стоимость закон снизу ограничивает кадастровой — ниже кадастр не примет. Значит, если в тапу написать кадастровую вместо реальной, налог посчитают от неё. На пороговой сделке экономия выглядит так: $16 000(оценка) против суммы, посчитанной от кадастровой стоимости, — а она кратно ниже рыночной.

Для обычного покупателя это спорная, но обычная практика турецкого рынка. Для участника программы гражданства она означает провал, и вот механика.

Ведомство считает по тому, что зарегистрировано. Соответствие порогу проверяется по сумме в тапу и сумме переводов, подтверждённым справкой TTB на основе оценки. Квартира, купленная за реальные деньги и оформленная по кадастровой стоимости, для программы стоит ровно кадастровую стоимость.
Отчёт и тапу должны сойтись. Расхождение между суммой в отчёте оценщика и суммой в реестре — типовая причина отказа в выдаче сертификата соответствия, а без него заявление не примут в производство.
Платёж не сойдётся с документами. Оплата проходит через банк с продажей валюты Центральному банку и справкой DAB . Банковский перевод на реальную сумму при сделке, зарегистрированной на кадастровую, виден всем сторонам сразу.
Назад дороги нет. Зарегистрированную сделку нельзя переоформить задним числом «на правильную сумму». Технически возможен обратный выкуп и новая регистрация — это ещё раз налог 4%, ещё раз пошлины, потерянные месяцы и вопросы к сделке между связанными лицами.

Есть и отложенное следствие, о котором на входе не думают. Занижение бьёт по вам на выходе: прибыль от продажи считается как разница между ценой продажи и ценой покупки по документам. Продав объект, купленный «по кадастровой стоимости», вы получите налогооблагаемую прибыль почти во всю цену продажи вместо разницы между реальными ценами — а прибыль от продажи раньше пяти лет владения облагается подоходным налогом. Схема экономит на входе и создаёт кратно большую базу потом.

Единственная развилка, где ошибка неисправима

Всё остальное на этом маршруте лечится: низкая оценка — вторым объектом, просроченный отчёт — повторным заказом. Занижение суммы в тапу не лечится ничем, потому что запись в реестре недвижимости уже сделана и она публична.

Если продавец настаивает на занижении и отказывается регистрировать сделку на реальную сумму — это не торг о налоге, это несовместимость с вашей задачей. Ищите другой объект.

Объекты и запас к порогу

Готовой оценки до сделки не бывает ни у нас, ни у продавца. Но видно другое: оставляет ли цена запас на разрыв с оценкой. Объект, стоящий впритык к порогу, — это риск, и в каталоге он помечен именно так.

Смотреть каталог Требования к объекту

Как считается ежегодный налог на недвижимость в Турции

Ежегодный налог (emlak vergisi) начисляется на кадастровую стоимость, а не на цену покупки. Ставка для жилой недвижимости — 0,1% в обычных муниципалитетах и 0,2% в мегаполисах. К мегаполисам (büyükşehir) относятся Стамбул, Анталья, Измир, Анкара, Бурса и ещё ряд провинций — то есть практически все города, где покупают под программу. Налог уплачивается двумя равными частями в течение года по месту нахождения объекта.

Как посчитать налог по своей справке

Формула короткая: кадастровая стоимость из справки муниципалитета умножается на ставку — 0,1% или 0,2% в зависимости от того, мегаполис это или обычный муниципалитет. Полученная сумма делится на два платежа в течение года. Всё, что нужно для расчёта, — одна цифра из справки, и она единственная имеет значение.

Модельной кадастровой стоимости здесь намеренно нет. Зональные нормативы утверждаются покварталу: величина различается между районами одного города и между годами пересмотра. Любая «типичная» цифра здесь была бы нашим наблюдением по нескольким справкам, а не нормой, — и читатель считал бы по ней свой налог. По той же причине мы не переводим лировые суммы в доллары: курс меняется быстрее, чем мы пересверяем страницу.

Важен порядок величин, а не конкретное число. Годовой налог считается от кадастровой стоимости, которая кратно ниже рыночной, — поэтому он несопоставим с разовым налогом на переход права 4%: на пороговой сделке это $16 000(оценка), то есть в десятки раз больше всего, что вы заплатите за годы владения.

Что ещё стоит знать. Для коммерческой недвижимости и участков ставки другие и выше. При смене собственника обязанность платить переходит к покупателю со следующего налогового периода, а задолженность прежнего владельца остаётся на объекте — поэтому перед сделкой продавец получает в муниципалитете справку об отсутствии долга по налогу. Просите её показать: это тот же документ, из которого видна кадастровая стоимость.

И третье: в год планового пересмотра зональных нормативов кадастровая стоимость может вырасти заметно, а вместе с ней и налог. Это не ошибка начисления и не повод спорить с муниципалитетом — это устройство базы.

Что оценщик SPK берёт в расчёт, а что не учитывает

Для сделки под гражданство отчёт делает компания с лицензией SPK, и на его основе выдаётся справка TTB. Стоит отчёт около $450, готовится за несколько рабочих дней, а справка TTB действует двенадцать месяцев. Отчёт загружается в систему кадастра и виден ведомству напрямую — «договориться» о нужной цифре в масштабе, который решает вопрос порога, невозможно.

Что входит в расчёт

Зарегистрированные сделки с сопоставимыми объектами в том же квартале за последние месяцы.
Площадь по проекту, этаж, планировка, ориентация, год постройки и износ.
Юридический статус: искан, обременения, отметки в реестре, вид права.
Инфраструктура комплекса и локация — в той мере, в какой они отражены в сделках-аналогах.

Что в расчёт не входит

Прайс застройщика и цены в объявлениях — это предложение, а не сделка.
Наценка «под гражданство»: пока по ней никто не купил и не зарегистрировал, её для оценщика не существует.
Обещанная доходность от аренды, гарантия обратного выкупа, программа рассрочки.
Мебель, техника и ремонт «под ключ» в той подаче, в какой их продают в презентации.
Ваши личные обстоятельства: срочность, состав семьи, планы на переезд.

Из этого списка следует практическое правило, которое стоит дешевле любой ошибки: отчёт заказывают до внесения задатка. Его цена — $450 — несопоставима с невозвратным задатком по пороговой сделке, и пространства для раздумий это не оставляет. Продавец, который торопит с задатком и отказывается ждать неделю до отчёта, сообщает о своём объекте больше, чем любая презентация.

Отчёт для сделки под гражданство составляет компания с лицензией SPK, и заказывается он через Web Tapu

Отчёт, заказанный мимо Web Tapu и системы TADEBİS, для гражданства не примут; до 28.09.2026 принимали только GEDAŞ. Заявка подаётся через Web Tapu с целью «продажа под гражданство» — там же ведомство называет стоимость.

Проверить в Web Tapu

Как узнать кадастровую стоимость объекта до сделки

Кадастровая стоимость не тайна, но и не лежит в открытом доступе по адресу: её держит муниципалитет, к которому относится объект. Порядок действий короткий.

Возьмите кадастровые координаты. Ada и parsel — номера квартала и участка — есть в тапу и в выписке из реестра. По адресу муниципалитет тоже найдёт объект, но по координатам быстрее и без ошибок в написании улицы.
Запросите справку в муниципалитете. Обращение в отдел налога на недвижимость (emlak vergi servisi) районного муниципалитета. Запросить может собственник или представитель по доверенности; часть муниципалитетов принимает запрос через собственный электронный кабинет.
Попросите продавца показать справку об отсутствии долга. Перед регистрацией сделки продавец в любом случае получает документ о том, что задолженности по налогу нет, — и кадастровая стоимость там указана. Это самый быстрый путь: документ уже нужен продавцу, вам остаётся увидеть его на неделю раньше.
Сверьте выписку из реестра. На портале госуслуг e-Devlet собственник видит свои объекты и их характеристики. Покупателю доступ туда закрыт, поэтому проверка идёт через продавца или представителя.

Зачем покупателю под программу вообще эта цифра, если с порогом она не сравнивается. Три причины. Первая: вы сразу видите нижнюю границу суммы, которую примут при регистрации, — и понимаете, какое именно занижение вам предложат, если предложат. Вторая: вы можете посчитать будущий ежегодный налог до сделки, а не узнать о нём из первой квитанции. Третья, самая практическая: расхождение между кадастровой стоимостью и запрошенной ценой, выходящее за обычные для района пределы, — повод внимательнее посмотреть на объект и на историю его цены.

Выписка из реестра недвижимости и данные об объекте доступны на портале госуслуг Турции

Доступ у собственника или его представителя по доверенности. До сделки документ запрашивают у продавца — отказ показать выписку сам по себе информативен.

Проверить в e-Devlet

Как выглядят три цифры на одной пороговой сделке

Собираем всё вместе на одном объекте. Двухкомнатная квартира в Стамбуле, вторичный рынок, покупатель идёт по программе и рассчитывает пройти порог. Обратите внимание, чего в таблице нет: кадастровая стоимость стоит в ней словами, а не цифрой. Её назначает муниципалитет покварталу, типичной величины у неё не существует, и подставить сюда «примерную» значило бы дать читателю ложный ориентир для расчёта собственного налога.

Пороговая сделка: один объект, один заявитель, покупка через агентство. Суммы с пунктиром — оценки: это арифметика над сверенными записями реестра, их обоснования собраны в блоке «На чём основаны оценки» внизу страницы.
Рыночная цена — просит продавецОбсуждается, ничем не подтверждается, включает наценку «под гражданство». Это нижняя граница цены, при которой оценка с медианным дисконтом ещё вытягивает порог	$455 000(оценка)
Оценочная стоимость по отчёту SPKНа ней основана справка TTB, подтверждающая порог. Дисконт к цене продавца — медианные 12%	$400 000
Кадастровая стоимость (emlak vergi değeri)База ежегодного налога и нижняя граница суммы в тапу. Своя для каждого квартала — цифру берут в справке, а не из статьи	из справки муниципалитета
Ежегодный налог на недвижимостьОт кадастровой стоимости, двумя равными платежами в год. Ставка мегаполиса — вдвое выше обычной	0,1–0,2%
Налог на переход права (tapu harcı)Разовый. 4% от суммы, которая уйдёт в реестр	$16 000(оценка)

Пороговая сделка: один объект, один заявитель, покупка через агентство. Суммы с пунктиром — оценки: это арифметика над сверенными записями реестра, их обоснования собраны в блоке «На чём основаны оценки» внизу страницы.

Что здесь видно сразу. Покупатель расстаётся с ценой продавца, программа засчитывает ему сумму из справки TTB по оценке, а государство считает ежегодный налог с кадастровой стоимости. Три цифры, ни одна не равна другой, и все три верны.

Обратный расчёт, который стоит держать в голове до просмотров: чтобы оценка дала $400 000 при медианном дисконте 12%, цена продавца должна быть не ниже примерно $455 000(оценка). Это и есть реальная точка входа в программу через недвижимость — не порог из рекламы.

Брать объект впритык к порогу — плохая идея. Справка TTB действует двенадцать месяцев; если сделка затянется и понадобится новая, при движении рынка или курса оценка может выйти ниже прежней, и дело придётся начинать заново. Размер разумного запаса зависит от рынка, города и срока сделки — универсальной цифры у него нет. Спросите её у своего юриста под ваш город и срок: он видел, на сколько расходились оценки в последних делах.

А теперь версия того же расчёта, где покупателя уговорили на занижение. В тапу пишут кадастровую стоимость, и налог 4% падает в разы — экономия по меркам сделки внушительная. Дальше: сумма в реестре и отчёт оценщика расходятся на порядок, сертификат соответствия не выдают, банковский перевод с продажей валюты Центральному банку и справка DAB не сходятся ни с чем, а квартира уже зарегистрирована. Инвестиция сделана, программа — нет.

Посчитать смету от оценки, а не от цены объявления

Калькулятор считает налог, пошлины и сопровождение от той суммы, которая уйдёт в реестр, — и показывает, какая часть сметы не возвращается никогда.

Открыть калькулятор Полная смета по статьям

Проверено редакцией

цифры сверены 27 июля 2026плановая сверка с 25 сентября 2026 в работе11 записей реестраПодробнее

Ставки ежегодного налога и статус кадастровой стоимости сверены по тексту закона № 1319, порог программы — по решению президента № 5554. Разрыв между оценкой SPK и ценой продавца — собственный подсчёт по 34 отчётам оценщиков в Стамбуле и Анталье за 2025–2026 годы; медиана и диапазон вынесены в запись реестра BP-DATA-2026-008 со всеми оговорками к выборке. Собственной модельной кадастровой стоимости на странице нет: она назначается покварталу решением муниципальной комиссии, и типичной величины у неё не существует. Две суммы, помеченные словом «оценка», — арифметика над сверенными записями; их обоснования перечислены в блоке «На чём основаны оценки».

Все фактические утверждения на этой странице сверены с первичными источниками (11 записей реестра) по состоянию на указанную дату. Законодательство и условия программы меняются: мы не гарантируем актуальность на момент вашего прочтения. Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией.

Журнал исправлений Сообщить об ошибке Как мы проверяем факты

Проверить, пройдёт ли объект по оценке

Пришлите ссылку на объект или его адрес — вернём оценку рисков: какой дисконт к цене продавца ожидать по этому кварталу, какой получится запас до порога и что спросить у продавца до задатка.

Как к вам обращаться

Телефон с кодом страны

Страна и код выбираются отдельным полем — в номере их повторять не нужно.

Как удобнее получить ответ

WhatsAppTelegramПозвоните мне

Согласен на обработку данных для ответа на заявку

— политика конфиденциальности

Чтобы отправить, заполните имя и номер и отметьте согласие.

Третьим лицам не передаём и в рассылки не добавляем.

Удобнее написать самому — напишите, форма не обязательна:

WhatsApp Telegram

Частые вопросы о стоимости турецкой недвижимости

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной в Турции?

Кадастровая стоимость (emlak vergi değeri) — административная величина: её рассчитывают по правилам закона из удельных стоимостей земли, установленных оценочными комиссиями, и нормативной стоимости строительства, ежегодно индексируют, и служит она базой ежегодного налога на недвижимость. Рыночная цена — то, что просит продавец. Кадастровая обычно кратно ниже рыночной, потому что нормативы пересматриваются по графику и в промежутке отстают от рынка. К порогу инвестиционной программы кадастровая стоимость отношения не имеет вообще.

Какая из трёх стоимостей сравнивается с порогом $400 000?

Не только оценочная: цена в тапу и сумма банковских переводов должны каждая достигать порога, а подтверждает это справка TTB на основе оценки. Ни цена в объявлении, ни кадастровая стоимость с порогом $400 000 не сравниваются. Практический вывод: цена выше порога прохождения не гарантирует, оценка в TTB может оказаться ниже — по нашей выборке она выходит на 10–20% ниже цены продавца, поэтому объект по прайсу «ровно на пороге» порог как раз и не проходит. Реальная цена входа начинается примерно от $455 000(оценка).

Сколько составляет ежегодный налог на недвижимость в Турции?

Для жилой недвижимости — 0,1% от кадастровой стоимости в обычных муниципалитетах и 0,2% в мегаполисах (büyükşehir), к которым относятся Стамбул, Анталья, Измир, Анкара и ещё ряд провинций. Налог платится двумя равными частями в течение года. Поскольку база — кадастровая, а не рыночная стоимость, сумма для квартиры бизнес-класса измеряется тысячами лир в год, а не процентами от цены покупки.

Можно ли указать в тапу заниженную сумму, чтобы сэкономить на налоге?

Технически такие сделки в Турции регистрируют, и для обычного покупателя это давняя практика. Для участника программы гражданства она смертельна: соответствие порогу проверяют по сумме, зарегистрированной в тапу, и по сумме переводов, а подтверждает их справка TTB на основе оценки. Объект, оформленный по кадастровой стоимости, для программы столько и стоит, а переоформить зарегистрированную сделку задним числом нельзя. Экономия на налоге 4% стоит всего дела.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры в Турции?

Справку о кадастровой стоимости (emlak vergi değeri) выдаёт муниципалитет по месту нахождения объекта — по адресу или по кадастровым координатам ada/parsel. Запросить её может собственник или представитель по доверенности. Продавец в любом случае получает в муниципалитете справку об отсутствии задолженности по налогу перед сделкой, и в ней эта величина видна. Просите показать её до задатка, а не в день регистрации.

Почему оценка SPK ниже цены, которую называет продавец?

Оценщик считает по зарегистрированным сделкам с сопоставимыми объектами в том же квартале, а не по прайсу застройщика. Наценка «под гражданство», обещанная доходность, меблировка в маркетинговой подаче и рассрочка в его методику не попадают по определению. По нашей выборке из 34 отчётов медианный разрыв — 12%, типичный диапазон — 10–20%.

Влияет ли кадастровая стоимость на налог при покупке — tapu harcı?

Косвенно: налог 4% начисляется на заявленную при регистрации стоимость, но она не может быть ниже кадастровой — это нижняя граница. Именно поэтому в схемах с занижением в тапу пишут ровно кадастровую стоимость: ниже кадастр просто не примет. Для участника программы нижняя граница значения не имеет, потому что его сумма в тапу сама должна достигать порога.

Пересматривается ли кадастровая стоимость и как часто?

Зональные нормативы стоимости пересматриваются комиссиями при муниципалитетах по установленному графику, а в промежуточные годы величина индексируется. Это значит две вещи. Первое: цифра, которую вы увидите в справке, привязана к дате и через год будет другой. Второе: в год пересмотра нормативов ежегодный налог может вырасти заметно, и это не ошибка начисления, а плановая переоценка базы.

Что будет, если оценка SPK окажется выше цены покупки?

Такое встречается на вторичном рынке, где продавец торопится. Для порога это само по себе ничего не решает: цена в тапу и сумма переводов должны каждая достигать порога, а справка TTB это лишь подтверждает. Для сметы важнее другое: налог на переход права 4% считается от суммы, зарегистрированной в тапу, а её нельзя опустить ниже кадастровой и нелогично отрывать от отчёта. Планируйте смету от оценки, а не от цены договора — с обеих сторон.

Нужен ли отчёт оценщика SPK, если я покупаю недвижимость не под гражданство?

Нет. Для обычной покупки достаточно кадастровой стоимости как базы для налога и вашей собственной оценки рынка. Отчёт обязателен там, где вложение подтверждается перед государством: инвестиционное гражданство (там его составляет компания с лицензией SPK через Web Tapu, а на его основе выдаётся справка TTB), а также ипотека, где его требует банк. Отчёт стоит около $450 и действует три месяца, а справка TTB для гражданства — двенадцать месяцев — заказывать его «на всякий случай» смысла нет, а под программу заказывать нужно до задатка.

Источники

13 записей

Весь реестр источников

Каждая цифра в тексте подчёркнута и ведёт на запись реестра — там видно, из какого документа она взята, кто и когда её сверял и когда следующая пересверка.

TR-CBI-2026-001Решение Президента Турецкой Республики № 5554 — Минимальная стоимость недвижимости для получения гражданства Турции за инвестиции — 400 000 долларов США.
TR-CBI-2026-002TKGM, руководство по применению Регламента о применении Закона о турецком гражданстве, редакция от 09.12.2024 — Соответствие порогу проверяется не по одной величине: по руководству TKGM от 09.12.2024 цена, указанная в официальном акте (или в договоре обещания продажи), и сумма банковских переводов должны каждая по отдельности достигать требуемой суммы, и это должно подтверждаться документом об установлении суммы (Tutar Tespit Belgesi, TTB), выдаваемым на основе оценки.
TR-TAX-2026-004TKGM: вопросы и ответы; Закон о сборах Турции № 492, тариф № 4, позиция 20/a — Пошлина за регистрацию перехода права собственности (tapu harcı) взимается по позиции 20/a тарифа № 4 к Закону о сборах № 492 отдельно с продавца и с покупателя — по 2% (binde 20) с каждого, всего 4%. База — заявленная цена продажи, но не ниже стоимости объекта для налога на недвижимость (emlak vergisi değeri).
TR-CBI-2026-005TKGM, руководство по применению Регламента о применении Закона о турецком гражданстве, редакция от 09.12.2024 — Для подачи заявления требуется документ, подтверждающий выполнение инвестиционного условия; для недвижимости это Taşınmaz Yatırım Tespit Belgesi, который выдаёт региональное управление (bölge müdürlüğü) Главного управления кадастра и земельного реестра (TKGM), в ведении которого находится управление, внёсшее в реестр отметку об обязательстве.
TR-CBI-2026-006Регламент о применении Закона о гражданстве Турции № 5901, статья 20, часть 10 — Валюта в размере инвестиции до сделки продаётся банку, работающему в Турции, а банком — Центральному банку Турции (регламент к закону № 5901, статья 20, часть 10); порядок применения устанавливает Центральный банк Турции.
BP-DATA-2026-008Собственный подсчёт BosforPass по 34 отчётам оценщиков — Медианный разрыв между оценочной стоимостью по отчёту SPK и ценой продавца составляет 12%, типичный диапазон — 10–20%.
BP-DATA-2026-009Собственный сбор котировок оценочных компаний из реестра SPK — Оценка квартиры под сделку стоит около 450 долларов. Нижнюю границу задаёт минимальный тариф SPK на 2026 год: 16 500 лир за квартиру до 149 м² брутто и 17 622 лиры за 150–250 м², плюс 301 лира сборов и НДС 20% (запись TR-FEE-2026-266), то есть около 20 100–21 450 лир, 412–440 долларов по курсу 48,75. Июльский опрос девяти оценочных компаний дал медиану 450 долларов.
TR-TAX-2026-010Закон о подоходном налоге Турции № 193, повторяющаяся статья 80 — Прибыль от продажи недвижимости, приобретённой физическим лицом и находившейся в его собственности менее пяти лет, облагается подоходным налогом с учётом годового необлагаемого минимума; после пяти лет владения прирост стоимости не облагается. Недвижимость, полученная безвозмездно — по наследству или в дар, — под это правило не подпадает.
TR-TAX-2026-031Закон о налоге на недвижимость Турции № 1319 — Кадастровая стоимость (emlak vergi değeri) — база ежегодного налога на недвижимость. Она рассчитывается по правилам закона № 1319 из удельных стоимостей земли, установленных оценочными комиссиями, и нормативной стоимости строительства и ежегодно индексируется; налог по ней начисляет муниципалитет. К порогу инвестиционной программы она отношения не имеет.
TR-TAX-2026-032Закон о налоге на недвижимость Турции № 1319 — Ставка ежегодного налога на жилую недвижимость — 0,1% от кадастровой стоимости в обычных муниципалитетах и 0,2% в мегаполисах.
TR-CBI-2026-227Циркуляр Главного управления кадастра и земельного реестра 2024/2 от 01.03.2024 — Циркуляр Главного управления кадастра 2024/2 от 01.03.2024 установил срок использования отчёта об оценке в обычных сделках с недвижимостью — три месяца. Для сделок под гражданство применяется справка об установлении суммы (Tutar Tespit Belgesi, TTB) на основе оценки: между ней и подачей на сделку должно пройти не больше двенадцати месяцев, иначе оценку заказывают заново. До 28.09.2026 этот срок был шесть месяцев.
справочноTKGM — Главное управление кадастра и земельного реестра — регистрация перехода права, отметки и обременения на объекте
справочноe-Devlet — портал госуслуг Турции — выписка по объекту и данные собственника, доступ через продавца или представителя

На чём основаны оценки

2 оценки

Чем оценка отличается от факта

Эти числа мы не сверяли с документом: первоисточника у них не существует. В тексте они подчёркнуты пунктиром и помечены словом «оценка». Проверенные факты подчёркнуты сплошной линией, ведут на запись реестра и перечислены выше, в «Источниках».

$16 000Налог на переход права на пороговой сделке: ставка 4% из записи TR-TAX-2026-004, применённая к порогу $400 000 из записи TR-CBI-2026-001. Обе записи сверены; допущение расчёта — что всю ставку платит покупатель, а это рыночная практика, а не норма закона.
$455 000Обратный расчёт от порога: $400 000 из записи TR-CBI-2026-001, делённые на единицу минус медианный дисконт оценки 12% из записи BP-DATA-2026-008 (34 отчёта оценщиков, Стамбул и Анталья, 2025–2026). Медиана не гарантирует ничего по конкретному объекту: у половины выборки дисконт был больше.