Каталог объектов Турции: цена продавца и расстояние до порога

Почему цена в объявлении не равна сумме для программы

Порог $400 000✓ установлен решением Президента № 5554 и действует с 13 июня 2022 года. До него должны дотянуть и цена в тапу, и банковские переводы, каждая по отдельности, по справке TTB✓, а справку выдают по оценке. Значит, цены в объявлении мало: если оценка выйдет ниже порога, справка порог не подтвердит.

Оценщик считает по сопоставимым сделкам в том же квартале и по площади из кадастра. Цена продавца включает то, чего в этой методике нет: ремонт, мебель, вид, торговую наценку застройщика, комиссию агента, «премию за срочность» покупателя-иностранца. Поэтому разрыв возникает почти всегда и составляет 10–20%✓ при медиане 12%.

Оговорка, без которой эта цифра вводит в заблуждение. Наша выборка собрана в основном по вторичному рынку. На первичке от застройщика оценка обычно ложится близко к цене: там нет ни торговой истории объекта, ни ремонта, ни мебели, которые продавец закладывает в цену, — и расхождения бывают заметно меньше. Считать бюджет входа по верхней границе разумно, но ждать двадцатипроцентного провала на каждой сделке не стоит.

Отсюда правило для меток каталога. «Гражданство одним объектом» значит: по цене объект порог берёт — но пройдёт ли он, покажет оценка. При одной и той же цене в объявлении она может выйти и выше порога, и ниже. Поэтому у объектов с запасом меньше 20% стоит «впритык», а оценку заказывают до задатка, а не после.

Второй слой той же проблемы — площадь. В объявлении обычно указана брутто-площадь с долей общих зон, в тапу и в отчёте — нетто. Разница 15–20% нормальна для Турции, но если продавец считает цену за квадрат по брутто, а оценщик по нетто, итоговая оценка проваливается ещё сильнее.

Порог можно набрать несколькими объектами

В каталоге 86 объектов дешевле порога, и это не значит, что они вне программы гражданства. Порог можно набрать несколькими объектами: две квартиры по $200 000 набирают его так же, как одна за $400 000, если сделки идут одним пакетом и оформляются вместе. С ВНЖ так не работает: для него нужно одно жильё от $200 000✓, и объекты дешевле этого под ВНЖ по недвижимости не подходят.

У набора есть смысл помимо арифметики. Две небольшие квартиры сдаются лучше одной большой и продаются потом легче: покупателей на 1+1 всегда больше, чем на пятикомнатную виллу. Одна может стоять пустой, пока вторая приносит доход. Риск при этом делится, а не удваивается.

Что здесь не утверждается и что надо проверить с юристом до задатка: как именно должны быть оформлены такие сделки, чтобы ведомство засчитало сумму, — одним договором или несколькими, в один день или в течение периода, у одного продавца или у разных. Требования к пакетной сделке свои, и цена ошибки здесь та же, что и с оценкой: отказ после того, как деньги уже вложены. Отдельной записи реестра под эту схему пока нет, и сказано это прямо, а не заменено правдоподобным описанием.

Какие объекты не годятся под программу

Категории, которые не проходят независимо от цены и настойчивости продавца. Это не наш фильтр каталога — это то, на чём разваливаются сделки, и проверить это можно самому.

• Объекты с историей продажи по программе за последние три года. Одна и та же квартира не может дважды дать гражданство: после сделки в тапу вносится запрет на продажу на 3 года✓, и следующий покупатель по программе не пройдёт.
• Котлован без гарантий. Проект на стадии фундамента без банковской гарантии и без разрешения на строительство — это не инвестиция, а кредит застройщику под ваш риск.
• Объекты с «двойной ценой». Когда продавец предлагает указать в тапу заниженную сумму «для налога», а разницу передать наличными. Это прямой путь к отказу и к уголовной статье.
• Доли и совместная собственность без письменного согласия совладельцев. Сделка развалится на этапе регистрации.
• Объекты, где продавец отказывается показать выписку из тапу до задатка. Причина отказа всегда одна, и она никогда не в вашу пользу.

Что смотреть в тапу до задатка

Тапу — свидетельство о собственности, единственный документ, который что-то доказывает. Выписку можно получить через e-Devlet, если у продавца есть турецкий ИНН и он готов её показать. Смотреть нужно пять полей.

• Nitelik (тип). «Mesken» — жильё, «İşyeri» — коммерция, «Arsa» — земля. Первые два под программу годятся. С третьим сложнее: участок вида arsa проходит, только если на нём установлено наличие капитального строения с разрешением на ввод в эксплуатацию✓, а незастроенные участки с обязанностью представить проект в течение двух лет и земли сельскохозяйственного назначения для целей гражданства не подходят✓. Заявленный проект застройки этого не меняет.
• Hisse (доля). Должно быть «Tam» — полная. Дробь означает долевую собственность.
• Beyanlar и Şerhler (отметки и обременения). Здесь видны ипотека, арест, сервитут и трёхлетний запрет на продажу. Пустое поле — то, что нужно.
• Malik (собственник). Имя в тапу обязано совпадать с паспортом того, кто подписывает договор. Доверенность проверяется отдельно у нотариуса.
• Yüzölçümü (площадь). Сверяется с площадью в объявлении. Расхождение больше 5% — повод пересчитать оценку заново до внесения денег.

Задаток в Турции по умолчанию невозвратный: если покупатель передумал, деньги остаются у продавца. Поэтому последовательность всегда одна — сначала выписка из тапу и отчёт оценщика, потом задаток. Обратный порядок, который предлагают «чтобы не упустить объект», стоит клиентам десятков тысяч долларов ежегодно.