Порог программы: что входит в него и как он считается

Откуда взялся порог и в какой валюте он установлен

Инвестиционное гражданство Турции — это не натурализация с ускорением, а исключительный порядок по статье 12 Закона о гражданстве № 5901✓: решение принимает президент. Конкретные суммы вложений задаются не законом, а подзаконным актом — Регламентом применения этого закона, и именно поэтому они меняются росчерком, без прохождения через парламент.

Для недвижимости Регламент называет $400 000✓. Для финансовых опций — депозита, государственных облигаций, паёв фондов и вложения в капитал компании — $500 000✓. Разница между двумя порогами и объясняет, почему через недвижимость идёт большинство: вход дешевле, а деньги остаются в активе, который можно сдавать и который потом продаётся.

Валюта в норме задана явно: сумма выражена в долларах США либо в эквиваленте иностранной валюты✓. Из этого следует неочевидное. Турецкая сделка проходит в лирах, отчёт об оценке составляется в лирах, а требование сформулировано в долларах — значит, между вашим объектом и порогом всегда стоит операция пересчёта, и у неё есть свои правила. Им посвящён отдельный раздел ниже.

Какие стоимости объекта сверяет ведомство

Это главный вопрос страницы. У турецкой квартиры одновременно три цены, и они не совпадают: цена продавца, кадастровая стоимость и оценочная стоимость по отчёту. Программа сверяет первую и третью: цена в тапу и переводы должны достигать порога, а подтверждает это справка TTB на основе оценки.

• Цена продавца — то, что написано в объявлении и о чём вы договорились. Ничем не регулируется, включает наценку «под гражданство» там, где продавец знает, зачем вам объект. Это цифра, с которой вы реально расстаётесь; в тапу она, как и сумма переводов, должна достигать порога, но одного этого мало.
• Кадастровая стоимость✓ (emlak vergi değeri) — административная величина муниципалитета. Она служит базой ежегодного налога и нижней границей суммы, которую примут при регистрации перехода права. К порогу отношения не имеет.
• Оценочная стоимость по оценке✓ — на её основе выдаётся справка TTB, которая подтверждает, что цена и переводы достигают порога. Цена выше порога не гарантирует прохождения: оценка в TTB может оказаться ниже. Отчёт загружается в систему кадастра и виден ведомству напрямую.

Дальше начинается арифметика, которая ломает сделки. Оценка почти всегда ниже цены продавца: по нашей выборке отчётов типичный разрыв — 10–20%✓, медиана — 12%✓. Причина не в занижении: оценщик обязан опираться на зарегистрированные сделки с сопоставимыми объектами квартала, а наценка «под программу» в факт сделки не превращается, пока по ней кто-то не купил и не зарегистрировал.

Отсюда правило, которое стоит запомнить раньше всех прочих: объект по прайсу ровно на пороге порог не проходит. Сколько именно должна составлять цена продавца, чтобы оценка вытянула требуемую сумму, зависит от квартала, класса объекта и рынка; конкретной цифры здесь нет, потому что собственный расчёт на этой странице превратился бы во второй «порог» в голове читателя. Посчитать по своему объекту можно в калькуляторе.

Полный разбор трёх стоимостей — чем кадастровая отличается от рыночной, как она считается, где её взять до сделки и чем заканчивается занижение суммы в тапу — на странице кадастровой и оценочной стоимости. Здесь важно только одно: порог должны выдержать и цена, и оценка в справке TTB.

Что засчитывается в порог, а что ложится сверху

Порог применяется к стоимости самого объекта, подтверждённой справкой TTB. Всё, что вы платите вокруг сделки, — это ваши расходы, а не ваша инвестиция, и в зачёт они не идут. Список короткий, но каждый его пункт кому-то стоил пересчёта бюджета.

Что засчитывается

• Стоимость приобретённого объекта — цена в тапу и переводы за него, подтверждённые справкой TTB.
• Стоимость нескольких объектов, если порог набирается ими: число объектов, покупаемых куплей-продажей, не ограничено✓, важно достижение суммы.

Что не засчитывается

• Налог на переход права. 4% от заявленной стоимости, по закону по 2% с продавца и с покупателя✓; в сделках с иностранцами продавец обычно перекладывает свою половину. Это расход, а не вложение.
• Комиссия агентства и гонорар сопровождающего юриста. Рыночный диапазон гонораров — $4 500–9 000 за дело✓; к порогу они отношения не имеют.
• Отчёт об оценке. Он стоит около $450✓ и оплачивается до сделки — то есть до того, как вы узнаете, проходит объект или нет.
• Государственные пошлины, переводы, нотариус, ВНЖ и страховки. Всё это расходы процедуры; их постатейная смета — на странице полной стоимости.
• Мебель, техника и ремонт. Оценщик считает недвижимость по сопоставимым зарегистрированным сделкам, а не по комплектации. Меблировка «под ключ» в отчёт не попадает, значит, и в порог тоже.
• Деньги, вложенные после сделки. Ремонт, перепланировка и рост цены объекта задним числом порог не добирают: соответствие фиксируется на момент оформления.

Отдельно — про рассрочку, потому что её предлагают почти в каждом строящемся комплексе. Соответствие порогу подтверждается зарегистрированной сделкой и справкой о продаже валюты Центральному банку✓ (DAB): пока платежи не прошли и право не зарегистрировано, подтверждать нечего. Как ведомство обходится с делами, где часть суммы платится после регистрации, не сверено и здесь не описано — этот вопрос стоит в реестре открытых как несверенный, а придуманного ответа тут не появится.

Как считается долларовая сумма и сколько действует справка

Порог задан в долларах, а сделка проходит в лирах. Значит, у соответствия порогу есть не только величина, но и дата, и её стоит держать в голове с самого начала.

Правило такое: долларовая стоимость объекта берётся из справки TTB; если она больше суммы справки о покупке валюты (DAB), засчитывается только сумма DAB✓. Прежнего правила о пересчёте лировой суммы отчёта по курсу Центрального банка за последний рабочий день до даты отчёта в действующей редакции руководства кадастра нет.

Второе ограничение по времени — справка TTB действует двенадцать месяцев✓: в этот срок новой оценки не требуют. Дальше справку получают заново — с новой датой и, вполне возможно, другой суммой в долларах при той же квартире.

Из двух правил вместе следует практический вывод. Соответствие порогу — не свойство объекта, а свойство пары «объект плюс дата». Растянувшаяся сделка проверяется заново, и новая справка может показать другую сумму. Это ещё одна причина не подбирать объект впритык: запас нужен не для красоты отчёта, а на движение курса между двумя оценками.

Чего здесь не сказано: что курс будет двигаться в какую-то сторону и что запас определённого размера от этого защищает. Прогнозов по курсу лиры здесь нет, и «рекомендованной подушки над порогом» в виде цифры вы на портале не найдёте — её первоисточника не существует.

Повышался ли порог и повысят ли его снова

Повышался, и это единственное изменение, сверенное по первоисточнику. Решением президента № 5554 в Регламенте применения Закона о гражданстве сумма «250 000» была заменена на «400 000» долларов; решение опубликовано в Resmî Gazete 13 мая 2022 года и вступило в силу через месяц после публикации✓. С тех пор действует эта величина.

Что не сверено и потому здесь не сказано: более ранняя хронология. Решение с таким же заголовком от сентября 2018 года в указателе Resmî Gazete есть, но его текст не прочитан — файл отдаётся изображением. Значит, сумм, действовавших до 2022 года, здесь не будет, хотя цифры эти гуляют по русскоязычным статьям в трёх разных вариантах.Разница между «мы проверили» и «все так пишут» — это ровно то, ради чего на портале существует реестр источников.

Про будущее. В русскоязычных обсуждениях регулярно всплывает «планируемый новый порог» — с разными суммами и без ссылки на акт. Ни одного опубликованного документа с таким содержанием на дату сверки нет, поэтому и цифры здесь не будет: пересказ чужого ожидания в виде числа читается как факт, даже когда рядом стоит слово «слухи». Фиксируем то, что можем подтвердить: действующая величина — та, что подчёркнута выше, а когда и как она изменится, заранее не знает никто.

Полезнее прогнозов — механика. Порог меняется решением президента, а не законом, и вступает в силу быстро; переходных положений для уже начатых сделок в решении 2022 года нет. Отсюда единственный практический вывод: сделку, растянутую на месяцы, вы ведёте с риском, который от вас не зависит, — и это аргумент к темпу, а не к спешке.

Можно ли набрать порог несколькими объектами

Короткий ответ: по руководству управления кадастра число приобретаемых куплей-продажей объектов не ограничено — важно достижение установленной суммы✓. То есть две квартиры вместо одной программе не мешают; каждая из них при этом отдельно отвечает требованиям к виду и статусу объекта.

Дальше начинается несверенное, и здесь страница останавливается сознательно. Засчитываются ли сделки, разнесённые по датам. Засчитывается ли объект, купленный за годы до обращения. Как это устроено при покупке по нотариальному договору обещания продажи. У нас нет ведомственного подтверждения ни по одному из трёх пунктов, а вопрос денежный: ответ определяет, нужно ли человеку, уже владеющему турецкой квартирой, покупать вторую или можно достроить сумму.

Поэтому вопрос числится в нашем реестре открытых как несверенный, и подробный разбор выйдет отдельной страницей, когда появится ведомственный ответ. До тех пор честная формулировка звучит так: количество объектов ограничением не является, всё остальное в этой теме — не проверено.