Налоги и пошлины при покупке недвижимости в Турции: кто и за что платит

Кто и за что платит при покупке квартиры в Турции

В сделке встречаются платежи трёх разных природ, и путать их не стоит. Первый — пошлина за регистрацию перехода права, разовая и обязательная. Налог на переход права собственности (tapu harcı) составляет 4% от заявленной стоимости объекта и по закону взимается отдельно с продавца и с покупателя — по 2% с каждого✓. Второй — НДС, но он возникает не всегда и живёт внутри цены застройщика. Третий — то, что начнётся после сделки: ежегодный налог на объект и будущий налог с прироста стоимости при продаже.

Самое важное различие проходит по первому платежу, и оно почти всегда теряется в пересказах. В тарифе закона о сборах ставка названа отдельно для передающего и отдельно для приобретающего — «ayrı ayrı»✓. Это две самостоятельные обязанности перед государством, а не общий счёт, который стороны делят по договорённости. Отсюда следует практический вывод, который стоит держать в голове на переговорах: покупатель по закону должен свою половину, и только её.

Как устроена пошлина за оформление права собственности

Пошлина берётся при регистрации перехода права в кадастре, и правовое основание у неё одно — тариф, приложенный к закону о сборах. Позиция тарифа описывает и ставку, и плательщиков, и базу одной фразой: при передаче и приобретении недвижимости пошлина взимается с передающего и с приобретающего по отдельности, каждый по ставке «binde 20», а базой служит стоимость объекта для целей налога на недвижимость, но не ниже заявленной сторонами цены передачи и приобретения✓.

Отсюда и знакомая величина. Всего на сделку приходится 4% — по 2% с каждой стороны✓ — но это нагрузка на сделку, а не платёж покупателя. Разница не филологическая. Когда риелтор говорит «пошлина у нас четыре процента», у покупателя в голове складывается один счёт, который он и закладывает в бюджет; когда он видит две строки, у него появляется предмет для разговора с продавцом.

Есть и вторая сторона того же различия, менее приятная. Обязанность каждой стороны — её собственная и перед государством, а не перед контрагентом. Договорённость «платит продавец» действует между людьми и ничего не меняет в том, кто по закону должен. Поэтому такие вещи фиксируются в договоре до подписания, а обсуждать их у стойки кадастра — самое неудачное время.

От какой суммы считается пошлина

Здесь у сделки появляется третья величина, и именно на ней строится большинство недоразумений. У одного объекта в турецких документах живут три разные стоимости: рыночная цена, по которой договорились стороны; оценочная величина из отчёта лицензированного оценщика; и стоимость для целей ежегодного налога. Последнюю рассчитывают по нормативам закона и ежегодно индексируют; она служит базой ежегодного налога на недвижимость✓.

Пошлина считается не от любой из них по выбору сторон: база — стоимость для целей налога на недвижимость, но не ниже заявленной сторонами цены передачи и приобретения✓. Проще говоря, берётся большая из двух величин. У этой конструкции два следствия, и оба практические. Первое: заявить в кадастре сумму ниже муниципальной бессмысленно — база всё равно не опустится. Второе: если стороны заявляют настоящую цену, а она выше муниципальной, считать будут по ней.

Оценочный отчёт в этой конструкции стоит особняком: в формулу базы пошлины он не входит, а нужен программе гражданства — на основе оценки выдаётся справка TTB, которой подтверждается, что цена в официальном акте и сумма переводов достигают требуемой суммы✓. Подробный разбор трёх стоимостей одного объекта — на странице кадастровой и оценочной стоимости.

Что означает «пошлина за счёт застройщика» в объявлении

Это обещание встречается в каждом втором предложении новостройки, и оно не обман — просто означает не то, что слышит покупатель. Слышится «льгота». На деле обязанность приобретающего заплатить свою часть пошлины остаётся его собственной✓, а продавец берётся оплатить её за него. То есть это скидка, выраженная в размере пошлины, а не освобождение от неё.

Разница видна, как только сделка идёт не по плану. Скидку можно пересчитать, обусловить, привязать к сроку оплаты или к пакету отделки — и всё это законно, потому что речь о цене. Освобождение так работать не может: оно либо есть в законе, либо его нет. Поэтому обещание «пошлина за наш счёт» стоит читать как строку прайса и проверять ровно так же — что именно платит застройщик, за какую сторону и в какой момент.

Практический совет здесь один и он скучный: закрепите договорённость письменно до подписания. Устная договорённость о том, кто оплатит чью часть, ничего не переносит с точки зрения закона; предмет спора при этом появляется в самый неудобный момент — в день регистрации, когда отступать некуда обеим сторонам.

Когда иностранец законно не платит НДС застройщику

Это, судя по устройству платежей, самая крупная законная экономия на первичном рынке — но насколько именно крупная, мы не говорим: ставки НДС по акту не сверены и на странице не приводятся. Устроено освобождение так: оно применяется при продаже жилья и коммерческих помещений тем, кто не поселился в Турции. Освобождение применяется только к первой передаче объекта тем, кто его построил; перепродажа объекта, купленного у застройщика, первой передачей не считается✓. Земля и вторичный рынок сюда не попадают вовсе.

Дальше идут условия по деньгам, и они жёсткие. Не менее 50 процентов цены должно быть ввезено в Турцию в иностранной валюте до даты выставления счёта по сделке, а оставшаяся часть — не позднее одного года✓. Обратите внимание на предмет условия: считается ввоз средств в страну, а не сам факт оплаты. Схема, в которой деньги уже лежат на турецком счёте с прошлого года, и схема, в которой они приходят из-за рубежа под конкретную сделку, — это разные схемы, и вторую нельзя достроить задним числом.

И условие по сроку, о котором вспоминают позже всех. Объект, купленный с освобождением, удерживается три года: при отчуждении раньше срока не взысканный ранее налог уплачивается вместе с процентом отсрочки, причём до совершения кадастровой операции по перепродаже✓. Механика здесь безотказная: пока налог не уплачен, перепродажу просто не оформят.

Ловушка, которая ждёт именно нашу аудиторию

Освобождение адресовано тем, кто в Турции не поселился. А человек, идущий за гражданством, к моменту сделки часто уже имеет вид на жительство и планирует в стране жить. Налоговым резидентом Турции считается тот, чьё место жительства находится в Турции, либо тот, кто в течение календарного года прожил в Турции непрерывно более шести месяцев✓ — и это ровно то обстоятельство, которое выбивает почву из-под освобождения.

Где именно проходит граница и какими документами она подтверждается, не установлено: источники расходятся в перечне подтверждающих документов, а подлинный текст разъяснения ведомства недоступен — портал налоговой администрации отдаёт только оболочку страницы. Поэтому три условия выше стоят здесь как изложение профессиональных источников — это видно в записях реестра, — и никакого «алгоритма получения освобождения» на этой странице нет и не будет. Своё право на освобождение подтверждайте у бухгалтера до подписания, а не по этой странице.

Освобождение по городской трансформации: где оно есть и где его обещают зря

Второе основание, которое обещают покупателям новостроек, — освобождение по закону о преобразовании ветхого и рискованного фонда. Оно действительно существует, и в тексте написано так: от нотариального сбора, пошлины за регистрацию и гербового сбора освобождаются сделки, стороной которых является одно из перечисленных лиц: министерство, Президентство по городской трансформации, TOKİ, Иллер Банкасы, администрация, подрядчик, взявший на себя строительство преобразуемых объектов, собственник, а также лицо, не менее года использующее рискованное здание как арендатор или обладатель ограниченного вещного права✓.

Прочитайте перечень внимательно — он про сделки внутри преобразования. Ядро льготы: новая квартира достаётся прежнему собственнику, подрядчику по договору или долгосрочному арендатору. В перечне освобождаемых действий назван и первый переход прав по новым объектам, а прямого ограничения по личности покупателя мы в прочитанном не увидели — на этом и строится обещание «квартира без пошлины». Проблема не в том, что такого прочтения нет, а в том, что оно спорное, и в том, что сплошной текст пункта наш инструмент из файла не отдал: в записи реестра это оговорено прямо.

Спорность видна по тому, как норму применяют. В разъяснении налогового органа от 24.10.2024 фирме отказали в освобождении потому, что в разрешении на строительство подрядчиком по соответствующим блокам числилась не она, а другое лицо✓. Формальное совпадение оказалось решающим. Добавьте к этому требование кадастра: чтобы воспользоваться освобождением, нужно подтвердить письмом соответствующего подразделения министерства или управления, что новое здание находится в зоне риска или в резервной зоне строительства✓ — без такого письма разговора об освобождении в кадастре не будет вовсе.

И главный вопрос, ответа на который у нас нет: освобождается ли покупатель или только продавец. Норма перечисляет лиц, одно из которых обязано быть стороной сделки, но кто из двух сторон не платит свою часть пошлины, из прочитанного нами текста не следует. Если освобождается только продавец, вся «льгота» достаётся застройщику, а покупателю её продают как собственную выгоду. Довод в пользу освобождения обеих сторон встречается только в юридическом разборе, а не в акте. В тех же разборах упоминается практика высшей судебной инстанции в пользу покупателей — но по сделкам, совершённым до поправки декабря 2018 года; по более поздним однозначного акта нет, а сами судебные акты под проверенным источником здесь не разобраны.

Отсюда список того, что имеет смысл проверить, если освобождение вам обещают: объект действительно находится в зоне преобразования и это подтверждено письмом ведомства; продавец — именно тот подрядчик, который указан в разрешении на строительство; продажа первая. Ни одно из трёх обстоятельств не проверяется по объявлению — все три проверяются по документам, и делать это должен турецкий специалист до подписания.

Существует ли льгота при первой покупке жилья

В законе о сборах такого основания нет. Есть другое — отраслевое предложение её ввести, и материалы, в которых это предложение изложено как действующая норма. Разница между «отрасль просит» и «закон даёт» стоит покупателю ровно той суммы, которую он заранее вычел из бюджета.

Формулировка здесь намеренно осторожная: «основание не найдено», а не «льготы не существует». Доказать отсутствие нормы сложнее, чем её наличие: для этого нужно прочитать закон целиком в действующей редакции, а портал официального вестника не открывается. Поэтому в реестре вопрос стоит открытым — а вам достаточно потребовать статью у того, кто льготу обещает.

Зато польза от этого сюжета есть, и практическая. Ссылка на несуществующее основание — хороший маркер качества консультанта. Попросите назвать статью и позицию тарифа. Специалист, работающий по актам, назовёт их за минуту или скажет, что основания нет; тот, кто пересказывает чужие статьи, ответит общими словами. Это дешёвая проверка, и провести её можно до того, как вы доверили человеку сделку.

Что платит владелец после сделки и что отзовётся при продаже

Ежегодная часть простая и к сделке отношения не имеет. Базой ежегодного налога на недвижимость служит кадастровая стоимость, рассчитанная по нормативам закона✓, а ставка для жилой недвижимости — 0,1% в обычных муниципалитетах и 0,2% в мегаполисах✓. Этот налог привязан к объекту, а не к владельцу: ни гражданство, ни налоговое резидентство на него не влияют. Разбор налогов владельца целиком — на странице налогов для новых граждан.

А вот продажа связана с покупкой теснее, чем кажется. Облагаемый прирост определяется как выручка от отчуждения за вычетом стоимости приобретения, расходов на отчуждение и уплаченных в связи с ним налогов и сборов✓. Стоимость приобретения — это то, что зафиксировано сегодня. То есть цифра, которую стороны напишут в акте при покупке, вернётся к вам через годы в виде налоговой базы.

Там же живёт и поправка на обесценение денег: стоимость приобретения индексируется по индексу внутренних цен производителей, но только если рост индекса составил не менее 10 процентов✓. Для турецких условий это существенно: без индексации инфляционный рост цены выглядел бы как доход и облагался бы как доход.

Окно, в которое попадает большинство инвесторов

Сроков в этой теме два, и они не совпадают. Первый — программный: объект, приобретённый по программе, не может быть продан в течение трёх лет; соответствующая отметка вносится в тапу✓. Второй — налоговый: прибыль от продажи недвижимости, находившейся в собственности физического лица менее пяти лет, облагается подоходным налогом; после пяти лет владения прирост капитала не облагается✓.

Отметка о запрете продажи снимается раньше, чем наступает налоговый рубеж. Многие продают ровно в этот момент — «ограничение снято, можно выходить» — и получают налоговый счёт, которого не ждали. Ограничение и освобождение считаются по разным основаниям и из разных актов, и совпадать они не обязаны. Если объект куплен с освобождением от НДС, к этим двум срокам добавляется трёхлетнее удержание объекта, нарушение которого возвращает налог с процентом отсрочки до кадастровой операции✓ — и три обязательства нужно смотреть вместе, а не по очереди.

Чем рискует тот, кто занижает цену в тапу

Занижение заявленной цены — самый распространённый приём на этом рынке, и он обсуждается открыто, потому что экономия видна сразу, а цена — нет. Мы не объясняем, как это делается, и не описываем порядок действий. Мы объясняем, из чего складывается цена, потому что складывается она из трёх независимых частей.

Первая — сама пошлина. По сводкам профессиональных изданий, законом от декабря 2025 года изменена статья о занижении в законе о сборах: к разнице применяется штраф в размере полной суммы доначисленной пошлины, тогда как прежде он составлял её четверть✓. Сам акт мы не читали — портал официального вестника нашему инструменту не открывается, — и в записи реестра это сказано прямо.

Вторая — будущий налог, и здесь занижение работает против того же человека, но позже. Облагаемый прирост считается как выручка минус стоимость приобретения, расходы и уплаченные налоги и сборы✓. Заниженная цена в тапу — это заниженная стоимость приобретения, то есть увеличенный облагаемый прирост при продаже раньше пятилетнего срока владения✓. Сэкономленное при покупке возвращается при выходе, и обычно к тому времени про экономию уже никто не помнит.

Третья часть — решающая для нашего читателя, потому что бьёт не по кошельку, а по заявке. Руководство кадастра требует, чтобы требуемой сумме соответствовали по отдельности две величины: заявленная в официальном акте цена продажи и сумма переводов и платежей✓. Порог программы проверяется по каждой из них, а не по лучшей из двух, — и сама пороговая сумма составляет 400 000 долларов США✓, а подтверждаться это должно документом об установлении суммы (Tutar Tespit Belgesi, TTB), выдаваемым на основе оценки✓. Заниженная тапу ведёт к отказу по заявке — и это цена, которую никакая экономия на пошлине не покрывает.

Что уточняют у турецкого бухгалтера

Список ниже — не про то, что этой информации не существует. Он про то, что под неё нет прочитанного акта, поэтому чисел, ставок и порядков здесь нет. Правдоподобный ответ по каждому пункту сочиняется за минуту — и именно поэтому его тут нет. Почти всё из списка закрывается одним разговором с турецким бухгалтером по вашему объекту, и он дешевле, чем ошибка в бюджете сделки.

• Ставки НДС на жильё. Они зависят от характеристик объекта и даты разрешения на строительство, и известны только по профессиональным бюллетеням. Пока акт не прочитан, ставок на странице нет — поэтому и размера экономии от освобождения здесь нет.
• Пониженная ставка НДС в проектах преобразования. Основание известно по тем же бюллетеням, величина — нет.
• Документы, подтверждающие непроживание в Турции. Перечни в источниках расходятся, а как на условие влияет уже полученный вид на жительство — не подтверждено. Открытый вопрос наивысшего приоритета.
• Кто освобождается от пошлины при трансформации. Покупатель, продавец или оба. Это важнейший для читателя вопрос: если только продавец, вся выгода достаётся застройщику.
• Применение льготы по трансформации к сделкам после поправки декабря 2018 года. Найденная судебная практика относится к более ранним сделкам.
• Может ли льготой воспользоваться иностранный покупатель по программе. Ограничений по гражданству в тексте нет, но нет и ни одного документа, где льгота применялась бы в связке с программой.
• Действующая редакция статьи о занижении. Известна по профессиональным сводкам; сам акт и его переходные положения не прочитаны, поэтому какая редакция применяется к какой сделке — вопрос открытый.
• Есть ли в законе о сборах льгота на первую покупку жилья.Основание не найдено, но и действующая редакция закона целиком не прочитана.
• Порядок и сроки уплаты пошлины и подачи документов. Кто, когда и в какой форме вносит платёж при регистрации — за пределами сверенного.
• Гербовый сбор по договорам и нотариальные тарифы. Основание у обоих есть, величин под проверенным источником нет.
• Налоги при покупке на юридическое лицо. Эта страница про сделку физического лица.
• Налог на доход от аренды. Конструкция известна, величины — нет: ни необлагаемого минимума, ни порядка учёта расходов здесь нет.

Каждый пункт этого списка — не риторический приём, а задача в очереди. Все перечисленные пробелы заведены в реестр открытых вопросов отдельными записями с номерами Q-093 … Q-100 и с указанием, что именно стоит, пока ответа нет: вопрос без цены никогда не будет решён. Как устроена сама процедура сверки, описано на странице как мы проверяем факты, а что и когда менялось — в журнале исправлений.