Тапу

Что означает «Тапу» и откуда это слово

Tapu senedi — правоустанавливающий документ на недвижимость, который ведёт Главное управление кадастра и земельного реестра (TKGM). Ни договор с застройщиком, ни расписка, ни бронь права собственности не создают: в Турции право возникает в момент регистрации в реестре, и подтверждением служит тапу. Раньше это был розовый или синий бланк, сейчас — защищённый документ с фотографией объекта и QR-кодом.

Читать тапу нужно построчно. В нём указаны провинция, район, квартал, номера участка и парцеллы (ada / parsel), тип собственности, доля владельца, площадь, назначение помещения (mesken — жильё, işyeri — коммерция, arsa — земля), имена собственников, дата и основание приобретения, а также раздел обременений. Именно последний раздел определяет, покупаете вы актив или проблему: там отражаются ипотека (ipotek), аресты, сервитуты и различные отметки (şerh).

Что это меняет на практике

Ключевое различие, которое стоит понять до сделки: kat mülkiyeti против kat irtifakı. Первое — полная поэтажная собственность, оформляемая после получения разрешения на эксплуатацию здания (искана). Второе — право на будущую квартиру в строящемся или не сданном доме. Юридически владение есть в обоих случаях, но объект без искана — незавершённая история, и это влияет и на цену, и на возможность получить ВНЖ по этому адресу.

В инвестиционном маршруте тапу несёт дополнительную нагрузку. При покупке ради гражданства в документ вносится отметка об обязательстве не продавать объект три года. Без неё сертификат соответствия не выдадут; с ней объект нельзя перепродать до истечения срока — обременение работает в обе стороны. Проверить содержание тапу владелец может онлайн через e-Devlet, а до сделки — через кадастровое управление или нотариуса.

Регистрация сделки происходит очно в кадастровом управлении, обе стороны (или их представители по нотариальной доверенности) подписывают заявление, при необходимости присутствует присяжный переводчик. В этот же момент уплачивается налог на переход права — tapu harcı, ставка которого установлена в процентах от заявленной стоимости и делится между сторонами по договорённости. Занижение стоимости в тапу ради экономии на пошлине — распространённая практика, которая в инвестиционном маршруте прямо ломает подтверждение порога. Наконец, помните, что тапу выдаётся в единственном экземпляре и его утрата решается через кадастровое управление, а не через нотариуса: запись в реестре первична, документ вторичен. Поэтому проверять содержание записи онлайн через e-Devlet полезнее, чем хранить бумагу в сейфе, — реестр показывает актуальное состояние, включая отметки, внесённые уже после сделки.